Top 5 thành phố: Nhìn từ báo cáo khả năng phục hồi đô thị toàn cầu (GCRI)

Theo báo cáo công bố vào tháng 11 năm 2025 của Liên Hợp Quốc, hiện có hơn 4 tỷ người, tương đương 45% dân số thế giới đang sinh sống tại các khu vực đô thị, và con số này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng liên tục đến năm 2050. Báo cáo Global Cities Index công bố tháng 5 năm 2025 của Oxford Economics cho biết chỉ riêng 1.000 đô thị lớn nhất đã đóng góp tới gần 60% GDP toàn cầu. Đối với các nhà đầu tư bất động sản, sự tập trung mật độ cao của dòng vốn và nhân tài toàn cầu chính là yếu tố cốt lõi tạo nên sức đề kháng đặc biệt cho tài sản đô thị.

Tuy nhiên, khả năng hấp thụ cú sốc vĩ mô của mỗi thành phố lại không hề giống nhau. Trong kỷ nguyên biến động đa tầng – từ áp lực địa chính trị, biến động lãi suất vĩ mô đến các nguy cơ thiên tai do biến đổi khí hậu, những mô hình đánh giá bất động sản truyền thống dựa thuần túy vào tỷ suất sinh lời ngắn hạn đã không còn đủ sức bảo vệ tài sản. Giới đầu tư thể chế và các gia tộc dòng vốn lớn ngày càng nhận thức rõ rằng một bất động sản không thể tự duy trì giá trị nếu đại đô thị chứa đựng nó thiếu khả năng chống chịu và tự khôi phục trước các cú sốc.

Bối cảnh và sự khai phá của thước đo GCRI 2025

Chỉ số Khả năng Phục hồi Đô thị Toàn cầu (Global Cities Resilience Index – GCRI) 2025 ra đời như một hệ quy chiếu mới cho chiến lược phân bổ vốn dài hạn. Không dừng lại ở quy mô GDP bề nổi, GCRI 2025 bóc tách sức mạnh nội tại của các trung tâm tài chính qua bốn trụ cột định lượng toàn diện.

• Trụ cột thứ nhất nằm ở Sức bền Kinh tế (Sustainable Finance & Business) và Thị trường Vốn, đo lường chiều sâu tài chính cùng tính thanh khoản thực tế.
• Trụ cột thứ hai đánh giá Hạ tầng Sáng tạo và Số hóa (Technology & Innovation) thông qua mức độ sẵn sàng cho nền kinh tế tri thức và Sức hút với nhân tài toàn cầu (Social & Human Capital).
• Hai trụ cột cuối cùng đóng vai trò lớp màng lọc khắt khe: Thích ứng Môi trường (ESG) và Thể chế Quản trị Rủi ro (Institutional Governance). Chúng phân tích chiến lược ứng phó với rủi ro khí hậu, mức độ tự chủ năng lượng tái tạo, tính minh bạch pháp lý và năng lực hoạch định chính sách thích ứng linh hoạt.

Qua đó, GCRI 2025 không tìm kiếm những thị trường tăng trưởng nóng, mà định danh những “bến đỗ” đủ bản lĩnh giữ nhịp ổn định và tích lũy giá trị bền vững qua mọi chu kỳ suy thoái.

Bức tranh toàn cảnh: Sự trỗi dậy của những đô thị giữ nhịp toàn cầu

Kết quả từ báo cáo GCRI 2025 phản ánh sự phân hóa rõ nét giữa các đô thị di sản lâu đời và những mô hình đổi mới tiên phong. Các Đại đô thị Di sản như London và New York tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu không thể lay chuyển. Chiều sâu của thị trường vốn, tính thanh khoản tuyệt đối và khung pháp lý chuẩn mực giúp hai trung tâm này duy trì sức hút đã được kiểm chứng qua nhiều thế kỷ, bất chấp áp lực gia tăng về chi phí vận hành.

Tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, Singapore củng cố vững chắc vai trò trung tâm an toàn của khu vực nhờ năng lực quản trị thể chế vượt trội và các chiến lược chủ động ứng phó với biến đổi khí hậu. Trong khi đó, Stockholm đại diện cho tiêu chuẩn Bắc Âu hiện đại, chứng minh rằng quy mô dân số không còn là rào cản. Bằng việc dẫn đầu tuyệt đối ở các tiêu chí chuyển đổi xanh và hạ tầng số, đô thị này thiết lập nên một hình mẫu mới về tính bền vững cho thế hệ tài sản tương lai.

Sự kết hợp giữa năng lực kháng lại những biến động, hạ tầng hiện đại và chiều sâu thể chế chính là chìa khóa giúp Top 5 đô thị sau tiếp tục giữ vững đỉnh cao trên bảng xếp hạng toàn cầu.

London: Chiều sâu pháp lý thông luật và tính thanh khoản tuyệt đối

Bất chấp những điều chỉnh hậu Brexit và biến động chính trị tại Châu Âu, London vẫn duy trì sức hút tự nhiên đối với dòng tiền quốc tế nhờ nền tảng pháp lý Thông luật (Common Law) minh bạch – cơ chế bảo hộ quyền sở hữu tài sản lâu đời và chặt chẽ hàng đầu thế giới. Bên cạnh đó, các cải cách sâu rộng trong chính sách tài chính, tiêu biểu như việc hợp lý hóa quy tắc niêm yết và nới lỏng quy định cổ phiếu đa phiếu bầu, đã thúc đẩy lượng vốn huy động tăng 34% so với cùng kỳ năm trước. Hệ thống giáo dục hàng đầu với những đại học trụ cột như Imperial, UCL hay LSE tiếp tục đóng vai trò thỏi nam châm thu hút thế hệ lãnh đạo trẻ và các gia tộc UHNW toàn cầu.

Mặc dù thị trường đối mặt với những điều chỉnh chính sách thuế đối với người không cư trú (chế độ thuế Non-Dom) và yêu cầu cải tạo nâng cấp tiêu chuẩn năng lượng (EPC) cho quỹ di sản kiến trúc, London vẫn duy trì sức bền vượt trội. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở cơ cấu dòng vốn vô cùng đa dạng: dữ liệu giao dịch cho thấy khi dòng tiền đầu tư từ một khu vực chững lại, dòng vốn bù đắp từ Trung Đông, Châu Á hoặc Bắc Mỹ lập tức lấp đầy. Chính khả năng hấp thụ cú sốc này giúp giá trị bất động sản tại khu vực trung tâm (Prime Central London) giữ vững qua nhiều thập kỷ.

New York: Vị thế trung tâm vốn toàn cầu và năng lực tái cấu trúc thị trường

Trong suốt 25 năm qua, New York đã chứng minh tinh thần kiên cường khi liên tục vượt qua biến cố khủng bố 11/9, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu khởi phát từ Wall Street và đại dịch Covid-19 – sự kiện từng thúc đẩy làn sóng làm việc từ xa và dịch chuyển dân cư sang các vùng chi phí thấp. Dữ liệu thị trường công bố tháng 4 năm 2026 cho thấy số lượng giao dịch trong quý 1 năm 2026 tại New York đã tăng 4% so với cùng kỳ năm trước, tạo ra tổng doanh số giao dịch đạt 6,2 tỷ USD. Sức hút của thành phố đến từ một cộng đồng doanh nhân năng động và hạ tầng nghệ thuật không thể thay thế, giúp hoạt động mua bán nhà ở duy trì đà tăng trưởng liên tục so với thời điểm trước đại dịch năm 2019.

Nguồn cung khan hiếm tiếp tục là động lực dẫn dắt thị trường New York, dù chính quyền thành phố đã phê duyệt kế hoạch xây dựng hàng chục nghìn căn hộ mới tại Manhattan và Queens nhằm giảm áp lực cho toàn vùng. Thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ nét trong hành vi người mua: nhóm khách hàng cao cấp có xu hướng quay lại các căn hộ hợp tác xã (co-op) truyền thống tại đại lộ Fifth Avenue hay Park Avenue nhờ lợi thế gần hệ thống trường học và không gian sống giàu tính bản sắc.

Trái lại, một bộ phận người mua sẵn sàng trả mức giá chênh lệch cho các dự án phát triển mới tại các khu vực mới nổi như First, Second, Third Avenues, Long Island City hay Battery Park City – nơi ghi nhận mức tăng trưởng giao dịch lên tới 20% trong năm 2025 nhờ sự hỗ trợ của tuyến tàu điện ngầm mở rộng. Dù đề xuất áp thuế đối với các bất động sản thứ hai có giá trị từ 5 triệu USD trở lên đang khiến nhóm khách hàng xa xỉ cân nhắc, sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường chứng khoán Wall Street vẫn bảo chứng cho một triển vọng bứt phá vững chắc trong suốt năm 2026.

Paris: Sự khan hiếm di sản & định hướng đô thị 15 phút

Hậu kỳ Olympic 2024, Paris khẳng định năng lực biến đổi một đại đô thị cổ kính thành không gian bền vững mà không làm mất đi bản sắc kiến trúc. Trục kinh tế của thành phố tựa lưng vào hệ sinh thái hàng hiệu và nghệ thuật toàn cầu với các tập đoàn đa quốc gia như LVMH hay Kering, tạo nên lớp đệm bảo chứng vững chắc cho sức mua bất động sản cao cấp. Cùng với đó, chính quyền thành phố tiên phong triển khai mô hình “thành phố 15 phút” kết hợp dự án hạ tầng xanh OASIS, mở rộng công viên và biến các tuyến đường nhựa thành không gian thấm nước tự nhiên.

Dù chính sách bảo tồn di sản nghiêm ngặt cùng luật quản lý giá thuê nhà (Encadrement des loyers) làm hạn chế nguồn cung mới và siết chặt biên lợi nhuận cho thuê ngắn hạn, Paris vẫn sở hữu lực hấp dẫn đặc biệt. Tính khan hiếm tuyệt đối của các bất động sản hạng sang tại các quận trung tâm (Rive Gauche, Le Marais) kết hợp với định hướng phát triển xanh khắt khe đã biến tài sản tại Paris thành một loại “tài sản đáng giá” mang độ quý hiếm cả về mặt kiến trúc lẫn khả năng chống chọi mạnh mẽ với áp lực lạm phát.

Singapore: Thể chế quản trị chuẩn mực và “vịnh tránh bão” của dòng tiền châu Á

Trong bối cảnh biến động địa chính trị toàn cầu, Singapore củng cố vững chắc vị thế thủ phủ quản lý tài sản và trung tâm Family Office số 1 Châu Á. Đảo quốc này duy trì điểm số tuyệt đối về tính ổn định chính trị, sự minh bạch thể chế và chính sách thuế cạnh tranh. Nhằm kiểm soát độ nóng thị trường và bảo vệ người mua bản địa, chính phủ Singapore đã áp dụng mức Thuế tem Thu mua Bổ sung (ABSD) lên tới 60% đối với người mua nước ngoài, qua đó thanh lọc các dòng vốn đầu cơ ngắn hạn và giữ cho thị trường phát triển lành mạnh, an toàn.

 

Mặc dù chi phí sinh hoạt cao và diện tích đất đai hạn chế đặt ra nhiều thách thức, Singapore bù đắp bằng chiến lược đầu tư hạ tầng khí hậu chủ động với kế hoạch trị giá hàng tỷ đô la Singapore bảo vệ đường bờ biển và phủ xanh đô thị. Sự kết hợp giữa an toàn pháp lý, an ninh cá nhân và năng lực quản trị rủi ro thiên nhiên biến Singapore thành điểm đến bảo toàn giá trị tài sản không thể thay thế đối với giới UHNW quốc tế.

Stockholm: Tiên phong tiêu chuẩn ESG và kinh tế tri thức Bắc Âu

Đại diện xuất sắc từ Bắc Âu khẳng định vị thế đô thị tương lai bằng việc kết hợp giữa chất lượng sống vượt trội, chuyển đổi số toàn diện và tiêu chuẩn môi trường nghiêm ngặt. Stockholm liên tục dẫn đầu các bảng xếp hạng toàn cầu về chỉ số ESG nhờ hệ thống năng lượng tái tạo chiếm hơn 70% tổng mức tiêu thụ đô thị. Đồng thời, đây cũng là mật độ sản sinh doanh nghiệp công nghệ kỳ lân (Unicorn) trên đầu người cao hàng đầu Châu Âu, tạo nền tảng vững chắc cho nền kinh tế tri thức.

Dù phải đối mặt với mức thuế thu nhập cao và quy mô thị trường bất động sản nội địa khiêm tốn hơn so với London hay New York, Stockholm vẫn giữ vững vị thế nhờ sức khỏe vĩ mô lành mạnh cùng chính sách phát triển bất động sản đạt chuẩn Net-Zero. Đầu tư vào tài sản tại Stockholm giúp các nhà quản lý quỹ loại bỏ hoàn toàn rủi ro “tài sản bị lỗi thời” (stranded assets) trước các quy định khắt khe về giảm thải carbon của Liên minh Châu Âu trong tương lai.

Tạm kết: định hình chiến lược phân bổ tài sản trong kỷ nguyên biến động

Bức tranh toàn cảnh từ Chỉ số Khả năng Phục hồi Đô thị Toàn cầu (GCRI) 2025 gửi đi một thông điệp chiến lược: Sức mạnh của một đô thị không đo bằng tốc độ tăng trưởng trong thời kỳ thuận lợi, mà được kiểm chứng bởi khả năng chống chịu và tự khôi phục khi khủng hoảng xảy ra.

Dòng vốn thông minh trên thế giới đang tái cấu trúc danh mục theo hướng dịch chuyển từ tư duy săn tìm lợi nhuận tối đa ngắn hạn sang bài toán quản trị rủi ro và bảo toàn thịnh vượng bền vững qua nhiều thế hệ. Những trung tâm toàn cầu như London, New York, Paris, Singapore hay Stockholm không chỉ đơn thuần là các tọa độ đầu tư đắt giá, từng điểm đến đại diện cho những hệ sinh thái tài sản an toàn, nơi di sản thể chế, năng lực đổi mới và chuẩn mực sống xanh cùng hội tụ để thiết lập nên rào chắn bảo vệ giá trị trước mọi biến động của thời đại.

Nguồn: Báo cáo Global Resilient Cities (GCRI) 2025, do Kearney và FII Institute phát hành.

Bài viết trên BYSASSY.

———-

The Globetrotter

Hotline: (+84) 287 300 7786

Email: welcome@theglobetrotter.vn