Giữa những thành phố quốc tế đang bùng nổ như Singapore, London hay New York, Melbourne – thủ phủ của bang Victoria – lại sở hữu một sự trầm ổn đầy nội lực. Đó không phải là sự ồn ào của những thị trường bị dẫn dắt bởi đầu cơ, mà là sức hút bền vững từ nền pháp lý vững vàng, môi trường sống đáng mơ ước và chính sách thu hút nhà sưu tầm toàn cầu một cách thực chất.

LUẬT PHÁP CỨNG RẮN ĐỂ BẢO VỆ BÊN MUA:

Tại Melbourne, việc mua bất động sản “off-the-plan” – nghĩa là mua dự án đang trong quá trình xây dựng – không hề đặt người mua vào thế yếu như đa số quan niệm thường nghĩ. Trong mọi giao dịch, luật pháp bang Victoria yêu cầu tiền đặt cọc chỉ chiếm tối đa 10% tổng giá trị tài sản và phải được chuyển vào tài khoản tín thác (trust account). Đây là tài khoản do một bên trung lập như công ty luật hoặc văn phòng công chứng giữ và bị ràng buộc pháp lý nghiêm ngặt theo Đạo luật Bán đất năm 1962 (Sale of Land Act 1962). Số tiền này tuyệt đối không được sử dụng cho đến khi dự án hoàn thiện và giao dịch được thực hiện đúng quy định, đảm bảo người mua không gánh chịu rủi ro tài chính từ phía bên bán.

Ảnh: Mẫu giấy mà bất kỳ ai đã từng giao dịch BĐS tại VIC đều sẽ dễ dàng nhận ra trước khi ký kết hợp đồng và điều khoản cụ thể

 

Sự đảm bảo đó khiến những người mua lần đầu hay cả nhà sưu tầm giàu kinh nghiệm có thể yên tâm ký kết hợp đồng mà không cần phải nhìn thấy tòa nhà đã hiện hữu. Họ được quyền tiếp cận hợp đồng chi tiết, trong đó mọi điều khoản – từ vật liệu xây dựng, thời hạn bàn giao, và các chi tiết cụ thể – đều được quy định rõ ràng và nằm trong phạm vi bảo vệ của luật pháp tiểu bang. Chính quyền bang Victoria, với cơ quan giám sát là Consumer Affairs Victoria, đóng vai trò trọng tài nếu xảy ra tranh chấp.

Trong bối cảnh nhiều thị trường châu Á đang siết chặt dòng tiền ngoại quốc – như Singapore với mức thuế cho người nước ngoài lên tới 60% – thì Melbourne lại duy trì chính sách tiếp cận cởi mở hơn, dù vẫn chặt chẽ kiểm soát. Người nước ngoài vẫn cần xin phê duyệt từ Foreign Investment Review Board (FIRB) – dịch được thì tốt khi mua bất động sản mới, tuy nhiên quy trình này được công bố rõ ràng, được quyền thực hiện trực tuyến, và trong phần lớn trường hợp, sẽ được thông qua nếu tài sản là bất động sản sơ cấp. Từ năm 2025 đến 2027, chính phủ liên bang sẽ tạm ngưng cấp phép cho việc mua bất động sản đã qua sử dụng đối với nhà sưu tầm ngoại quốc, để bảo vệ nguồn cung nhà ở trong nước. Song đối với các dự án mới – như các căn hộ cao tầng tại các khu vực CBD, South Yarra, Southbank hay Fishermans Bend – thì FIRB vẫn tiếp tục phê duyệt với một số điều kiện hợp lý.

Ảnh: khu vực luôn nằm trong diện hiếm có khó tìm của Melbourne – CBD

Bên cạnh đó, chính phủ bang Victoria hiện áp dụng Foreign Purchaser Additional Duty (FPAD), tức thuế bổ sung 8% trên giá trị tài sản dành cho người mua nước ngoài. Dù vậy, mức thuế này vẫn thấp hơn nhiều thị trường khác và hoàn toàn có thể được tính toán hợp lý trong kế hoạch đầu tư. Thêm vào đó, các nhà sưu tầm bất động sản tại Melbourne có thể hưởng lợi từ chính sách tính thuế chuyển nhượng (stamp duty) ưu đãi cho bất động sản off-the-plan – nơi thuế được tính trên phần giá trị đất trước khi công trình hoàn thiện, giúp giảm gánh nặng tài chính ban đầu.

 

Ảnh: Sở hữu một căn nhà với danh thân là người ngoại quốc không dễ tại Melbourne, nhưng không có nghĩa là bất khả thi nếu thân chủ tìm được đúng đơn vị cố vấn

Không chỉ vậy, hệ thống thuế liên bang còn cho phép nhà sưu tầm bất động sản khấu trừ hàng loạt chi phí vận hành, bao gồm quản lý, khấu hao vật tư, chi phí nội thất và lãi vay. Đây là một trong những lý do khiến thị trường Úc, đặc biệt là Melbourne, trở nên hấp dẫn đối với những người tìm kiếm sự bền vững từ tài sản cho đa thế hệ, hoặc chăm chút cho một lối sống mới an tĩnh và bình yên tại xứ sở Kangaroo, thay vì chỉ săn tìm lợi nhuận ngắn hạn từ chênh lệch giá.

SỰ ƯU ÁI CỦA CHÍNH PHỦ ÚC ĐỂ CÂN BẰNG CÁN CÂN TÀI CHÍNH TRONG NƯỚC

Một điểm đặc biệt quan trọng với các nhà sưu tầm tại thời điểm hiện tại là: từ ngày 21 tháng 10 năm 2024 đến 21 tháng 10 năm 2025, chính quyền bang Victoria đang áp dụng chính sách giảm thuế chuyển nhượng (stamp duty) dành cho các bất động sản off-the-plan thuộc các dự án chung cư, townhouse, hoặc nhà có tài sản chung (strata subdivision). Cụ thể, người mua có thể khấu trừ toàn bộ chi phí xây dựng phát sinh sau ngày ký hợp đồng khỏi giá trị chịu thuế. Điều này đồng nghĩa với việc phần thuế phải nộp sẽ thấp hơn đáng kể so với các giao dịch thông thường. Chính sách này không giới hạn giá trị tài sản, không phân biệt đối tượng người mua (cá nhân hay tổ chức), và đặc biệt phù hợp với các nhà sưu tầm đang tìm kiếm tài sản cao cấp tại Melbourne. Tuy nhiên, mức thuế bổ sung dành cho người nước ngoài (FPAD – 8%) vẫn được áp dụng trên toàn bộ giá trị tài sản.

Ảnh: Nhiều chuyên gia và diễn đàn về bất động sản đã khá bất ngờ về quyết định ưu đãi giảm thiểu thuế chuyển nhượng cho các giao dịch BĐS và tin vào sự hồi phục nhanh chóng của thị trường BĐS bang Victoria nói chung (Courtesy: Investment Rise TV)

Trên tất cả, giá trị cốt lõi của thị trường này không nằm ở tiềm năng tăng giá, mà ở sự tin tưởng vào một hệ thống vận hành công bằng. Tại Melbourne, mọi hành vi sai phạm như bàn giao trễ, tự ý thay đổi thiết kế, hay sử dụng vật liệu sai cam kết đều có thể trở thành lý do chính đáng để người mua có lợi thế để thỏa thuận điều khoản ngược lại với nhà đầu tư mà không chịu bất kỳ tổn thất tài chính nào. Hệ thống pháp lý nơi đây không cần phải phô trương lòng hiếu khách – bởi chính cơ chế vận hành minh bạch đã là lời mời gọi uy tín nhất.

Trong một thế giới mà rủi ro chính trị và tài chính đang gia tăng, Melbourne không hứa hẹn sự hào nhoáng, mà trao cho nhà sưu tầm một nền tảng để đặt niềm tin. Đó là nơi mà mỗi quyết định đầu tư không phải là một cuộc đánh cược, mà là một hành trình được định hướng bởi luật pháp, quy tắc và sự tôn trọng công bằng – những giá trị cốt lõi mà mọi nhà sưu tầm tài sản đẳng cấp đều tìm kiếm.

 

TẠI SAO CHÍNH PHỦ ÚC LẠI LÀM VẬY? – CÂU CHUYỆN PHÍA SAU NHỮNG ƯU ĐÃI DÀNH CHO NHÀ SƯU TẦM

Những chính sách bảo vệ người mua bất động sản tại Úc – từ giới hạn tiền đặt cọc, cam kết minh bạch hợp đồng, đến quy trình kiểm soát FIRB và chính sách thuế chuyển nhượng tạm giảm – không phải là kết quả của sự nồng nhiệt tiếp đón đầu tư nước ngoài một cách vô điều kiện. Thay vào đó, đó là biểu hiện của một triết lý phát triển dài hạn: khuyến khích đầu tư bền vững, kiểm soát đầu cơ, và bảo vệ sự cân bằng thị trường nhà ở. Khiến cho cư dân nơi đây, dù là bản địa hay ngoại quốc đều có thể yên tâm về một thị trường ưu tiên quyền lợi chung hơn lợi ích nhóm cụ thể. Và trên hết là nỗ lực kích cầu nguồn cung nhà cửa tại bang Victoria của chính phủ Úc.

Ảnh: Trong một bài viết công khai tại Trang chủ Chính Phủ bang Victorian, với tựa đề “More homes for Victorian” (Có thêm nhà cho người dân Victorian) khẳng định trong chu kỳ 2024-2025 đã phê duyệt để xây thêm ít nhất 52,000 chỗ ở nói chung.

 

Trong hơn một thập kỷ qua, Úc đã chứng kiến tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở tăng cao và áp lực giá nhà không ngừng leo thang – đặc biệt tại Sydney và Melbourne. Tuy nhiên, thay vì khóa chặt thị trường như một số quốc gia khác, Úc chọn cách cân bằng lợi ích: mở cửa cho nhà sưu tầm nước ngoài – nhưng là để tăng nguồn cung, chứ không làm gia tăng cầu trong thị trường nhà đã sử dụng.

Đó là lý do vì sao FIRB chỉ cho phép người nước ngoài mua bất động sản sơ cấp (dự án mới). Họ không được mua lại nhà ở cũ, cũng không được đầu tư lướt sóng các tài sản đã qua sử dụng. Chính sách này khiến dòng vốn quốc tế trở thành động lực phát triển đô thị, góp phần xây dựng thêm nhà ở – đặc biệt là các chung cư cao tầng tại vùng lõi thành phố, nơi cần tái cấu trúc hạ tầng để đáp ứng tăng trưởng dân số. Ưu đãi thuế chuyển nhượng off-the-plan tại Victoria trong giai đoạn 2024–2025 chính là một minh chứng điển hình cho tư duy này. Khi thị trường xây dựng đối mặt với chi phí vật liệu gia tăng, nhân công khan hiếm và rủi ro lãi suất, việc khuyến khích người mua ký hợp đồng sớm chính là liều thuốc kích cầu thông minh. Nó không chỉ giúp chủ đầu tư dự án duy trì tiến độ và tài chính dự án, mà còn đảm bảo nguồn cung nhà ở trong tương lai không bị đứt gãy. 

Ảnh: Đảm bảo nguồn cung không đứt gãy khiến giá cả bất động sản tăng vọt vô lý là một trong những ưu tiên của các chính sách hiện tại của chính phủ bang Victoria.

Trong khi đó, hệ thống kiểm soát tiền cọc, quy định hợp đồng, và quy trình pháp lý chặt chẽ lại thể hiện một mặt khác của triết lý: Úc không xem bất động sản là một “trò chơi” tài chính, mà là một cam kết dân sự, một sản phẩm sống thực thụ. Do đó, mọi người mua – bất kể quốc tịch – đều được bảo vệ như nhau trước pháp luật. Cách tiếp cận đó tạo nên sự tin tưởng sâu sắc. Không ngạc nhiên khi nhiều nhà sưu tầm chọn Melbourne, không phải vì muốn lướt sóng, mà vì muốn sở hữu một phần của thành phố đang vận hành bằng quy tắc và giá trị.

LIỆU LUẬT PHÁP CÓ THAY ĐỔI QUÁ NHIỀU TRONG TƯƠNG LAI? NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÓ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ÚC VĨNH VIỄN ĐƯỢC KHÔNG?

Câu trả lời là: luật pháp Úc cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản một cách hợp pháp và không có thời hạn sử dụng, miễn là quá trình mua tuân thủ đầy đủ quy định của Cơ quan Đầu tư Nước ngoài (FIRB). Điều này có nghĩa rằng, sau khi được FIRB phê duyệt, người mua – dù không phải công dân hay thường trú nhân – vẫn được cấp quyền sở hữu vĩnh viễn (freehold title), giống như bất kỳ người Úc nào. Một khi quyền sở hữu được đăng ký tại Land Titles Office, đó là một tài sản thuộc quyền toàn quyền định đoạt của người chủ, không bị trói buộc bởi quốc tịch.

Ảnh: Một ngôi nhà đang được xây mới tại bang Victoria, chờ đợi hoàn thiện

 

Tuy nhiên, có một giới hạn quan trọng về loại tài sản mà nhà sưu tầm nước ngoài được phép tiếp cận như đã đề cập ở trên: họ chỉ được mua bất động sản sơ cấp – nghĩa là tài sản chưa từng được sở hữu hoặc sử dụng trước đó, thường là các dự án off-the-plan hoặc căn hộ mới hoàn thiện. Đây không phải là sự kỳ thị, mà là chính sách điều tiết được xây dựng có chủ đích nhằm tránh tình trạng người nước ngoài cạnh tranh trực tiếp với người dân bản địa trên thị trường nhà ở đã qua sử dụng, vốn đang chịu áp lực nguồn cung dữ dội. Dữ liệu từ FIRB năm tài khóa 2022–2023 cho thấy có hơn 4.400 đơn phê duyệt mua bất động sản nhà ở được thông qua, với giá trị cam kết lên đến 4,6 tỷ AUD, phần lớn tập trung tại các thành phố lớn như Sydney và Melbourne, và hầu hết trong số đó là tài sản mới, cho thấy sức nóng của Melbourne với “cư dân ngoại quốc” không hề suy giảm mà lại đem đến một định dạng nhu cầu mới đến với Đảo Quốc phía Nam Bán Cầu này.

Điểm đáng chú ý là, khi nhà sưu tầm nước ngoài sau này muốn bán lại tài sản đã mua vì nhiều lý do khách quan, họ sẽ có quyền bán cho bất kỳ ai, bao gồm cả người nước ngoài, miễn là người mua mới đáp ứng đủ điều kiện theo luật FIRB tại thời điểm giao dịch. Nếu tài sản được giữ nguyên trạng như khi mới bàn giao – tức chưa từng được sử dụng làm nơi ở hoặc cho thuê  – thì người mua tiếp theo vẫn có thể được xem là đang mua một bất động sản sơ cấp. Ngược lại, nếu tài sản đã sử dụng, người mua mới nếu là người nước ngoài sẽ không được phép mua, trừ khi họ đã có visa định cư và mua để ở. Chính vì thế, chiến lược đầu tư dài hạn thường hướng đến việc bán lại cho thị trường trong nước – nơi nguồn cầu luôn hiện hữu, đặc biệt là đối với các bất động sản có thiết kế chất lượng, vị trí trung tâm và uy tín thương hiệu xây dựng.

 

HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH VỚI CÁC NHÀ SƯU TẦM BẤT ĐỘNG SẢN QUỐC TẾ:

Một trong những nguồn dữ liệu có tầm ảnh hưởng lớn nhất đến giới sưu tầm địa ốc là CoreLogic Australia – công ty hàng đầu trong lĩnh vực dữ liệu và phân tích bất động sản tại Úc và New Zealand. CoreLogic cung cấp các công cụ đo lường thị trường được đánh giá cao như Hedonic Home Value Index, cho phép theo dõi chi tiết biến động giá trị nhà ở theo ngày và theo tháng, mang lại góc nhìn chính xác về xu hướng và sức khỏe thị trường. Theo dữ liệu công bố mới nhất (xét ngày 15/5/2025), giá bất động sản Úc đã đạt mức kỷ lục trong tháng 3 năm 2025, với mức tăng 0,4% trong tháng – đẩy giá trị trung bình toàn quốc lên 820.331 AUD (xấp xỉ 13,95 tỷ đồng Việt Nam). Riêng Melbourne ghi nhận mức tăng 0,5%, cho thấy phản ứng tích cực của thị trường sau đợt cắt giảm lãi suất của Ngân hàng Dự trữ Úc, một minh chứng rõ ràng cho độ nhạy và sức bật của thị trường này.

Ảnh: Trục đường Chapel Street – nơi liên tục diễn ra các trao đổi và giao dịch nhà cửa để chuyển đổi thành bất động sản thương mại, và ngược lại để trở thành nhà ở.

Hơn thế nữa, hệ thống thuế liên bang Úc còn cho phép nhà đầu tư khấu trừ nhiều khoản chi phí liên quan đến việc vận hành tài sản như quản lý, khấu hao vật tư, chi phí nội thất và cả lãi vay. Úc không chọn cách mở toang cửa cho dòng vốn quốc tế tràn vào vô tội vạ. Thay vào đó, quốc gia này thiết lập những hàng rào kỹ thuật tinh tế – như yêu cầu phê duyệt từ FIRB đối với người nước ngoài và hạn chế mua lại nhà cũ – nhằm điều tiết dòng vốn chảy đúng hướng: đổ vào các dự án mới, tạo ra thêm sản phẩm thật cho nền kinh tế. Chính sách này, về bản chất, không phải để cản trở đầu tư, mà là để định hình đầu tư sao cho mang lại giá trị thực cho xã hội đô thị. Khi các căn hộ mới tại CBD hay Southbank được xây dựng bằng vốn quốc tế, điều đó đồng nghĩa với việc có thêm chỗ ở cho cư dân địa phương, có thêm việc làm cho ngành xây dựng, và có thêm động lực tăng trưởng cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, trên mặt lý thuyết so với thực tế, đúng quả nhiên Melbourne đang trong đà phát triển mạnh mẽ. Nhưng để tìm hiểu nên sưu tầm tại đâu và sở hữu địa ốc tại khu vực cụ thể nào của Melbourne, thậm chí là có những dự án nào đang mở cửa chào đón các cư dân tương lai của Melbourne, cũng thật khó khi thông tin dự án thường được ẩn đi và chỉ mở ra khi dự án chính thức được công bố chính thức. Đối với các nhà sưu tầm sành sỏi đều biết thời điểm giá và quyền hạn nhiều nhất với địa ốc mà mình muốn sở hữu, đều nên được tìm tới từ giai đoạn dự án còn đang trên bản vẽ.

TIẾP CẬN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CAO CẤP HẠNG SANG CỦA TẬP ĐOÀN GURNER TẠI ĐÂU?

Khó khăn trong việc tiếp cận thông tin các dự án bất động sản hạng sang tại Melbourne nói riêng và Úc nói chung – cũng như việc xác định đâu là đối tác hay chuyên gia uy tín tại những thị trường xa xôi – từ lâu đã là rào cản lớn đối với các nhà sưu tầm Việt. Thực tế này càng trở nên thách thức hơn trong bối cảnh tội phạm công nghệ cao ngày càng tinh vi và phổ biến trên toàn cầu.
Chính vì vậy, sự hợp tác chiến lược giữa The Globetrotter và Gurner Group – dưới sự bảo chứng và kết nối của mạng lưới bất động sản cao cấp Christie’s International Real Estate – không chỉ minh chứng cho tính minh bạch và đẳng cấp của dự án, mà còn đem đến giải pháp đầu tư an toàn, đáng tin cậy từ xa cho các nhà sưu tầm Việt, với sự hỗ trợ trực tiếp từ đội ngũ chuyên gia tại quê nhà.

Ảnh: Các nhà sưu tầm và khán giả theo dõi phần chia sẻ tại hội thảo.

Diễn ra trong hai ngày 18 và 19 tháng 4, hội thảo đã thu hút sự quan tâm đáng kể từ truyền thông, khách hàng tiềm năng và giới sưu tầm bất động sản cao cấp. Sự kiện cho thấy nhu cầu ngày càng gia tăng đối với thị trường bất động sản Úc – đặc biệt là tại Melbourne – đồng thời thể hiện sức hút mạnh mẽ của những dự án mang tính biểu tượng từ các nhà phát triển danh tiếng quốc tế.

Ông Michael Paproth – đại diện Gurner Group – chia sẻ: “Thông tin về các dự án có định hướng thiết kế chuyên sâu, tập trung vào chất lượng sống và sức khỏe tinh thần như những gì Gurner thực hiện là rất giới hạn trên Internet. Đây là dòng sản phẩm xa xỉ thật sự, và không được tiếp thị đại trà.”

 Vì vậy, Gurner Group rất thận trọng trong việc lựa chọn đơn vị đại diện toàn cầu, chỉ chia sẻ thông tin với nhóm khách hàng đã được sàng lọc kỹ lưỡng về năng lực tài chính, tính minh bạch pháp lý và có định hướng đầu tư rõ ràng.

Tại Việt Nam, The Globetrotter – đơn vị chuyên cung cấp giải pháp bất động sản toàn cầu của S&S Real Estate (đối tác chiến lược của Christie’s International Real Estate) – hiện là đơn vị duy nhất được ủy quyền chính thức giới thiệu và cung cấp thông tin chuyên sâu về các dự án của Gurner Group. Trong đó, một trong những dự án mới nhất tại Melbourne đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ giới sưu tầm quốc tế và nhà sưu tầm Việt.

Để được kết nối và tư vấn trực tiếp từ đại diện Gurner tại Melbourne, các nhà sưu tầm quan tâm có thể chủ động đặt lịch thông qua đội ngũ The Globetrotter tại Việt Nam. Đội ngũ sẽ hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ đầu vào, xác định rõ mục tiêu và điều chỉnh nội dung trao đổi phù hợp với nhu cầu riêng của từng khách hàng. Qua đó, quá trình làm việc với đối tác quốc tế sẽ trở nên hiệu quả, minh bạch và đảm bảo đầy đủ các yếu tố pháp lý, quyền lợi riêng tư cũng như kế hoạch tài chính dài hạn cho nhà sưu tầm.

——–

 

THE GLOBETROTTER – S&S REAL ESTATE

 

Đối tác độc quyền của Christie’s International Real Estate tại Việt Nam.

 

welcome@theglobetrotter.vn | (+84) 287 300 7786

 

Hilton Saigon, 11 Công Trường Mê Linh, Bến Nghé, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh