Khi đến với UAE, chúng ta sẽ dễ dàng tìm thấy thông tin về những hòn đảo nhân tạo xinh đẹp, nổi bật như Palm Jumeirah, The World Islands tại Dubai, và mới nhất trong tham vọng lấn biển kiến tạo nên di sản – Al Marjan Island của tiểu vương quốc Ras Al Khaimah. Phát triển với quy mô và thiết kế chưa từng có trên thế giới, được quy hoạch bởi những tên tuổi lớn nhất trong lĩnh vực xây dựng và phát triển hạ tầng ở Trung Đông, những hòn đảo này vừa mang trong mình nét nguyên sơ trầm mặc của đại dương, vừa thể hiện tinh thần “kiến tạo tương lai từ hiện tại” – xây dựng nên giá trị nghỉ dưỡng bền vững và di sản truyền thừa cho nhiều thế hệ.

Ảnh: Bán đảo Nhân tạo Al Marjan của tiểu vương quốc Ras Al Khaimah – cực bắc đảo

Không gian sống giới hạn và lời giải từ đại dương

UAE là một quốc gia giàu có về tài nguyên và diện tích địa lý, nhưng khi nhìn sâu vào bản chất sử dụng đất, bức tranh lại hoàn toàn khác. Hơn 80% lãnh thổ UAE là sa mạc hoặc đất khô cằn, không thích hợp cho phát triển hạ tầng đô thị quy mô lớn. Theo báo cáo của Bộ Phát triển Hạ tầng UAE, chỉ khoảng 12-15% diện tích đất liền có khả năng chuyển hóa thành khu dân cư, khu thương mại hoặc dịch vụ quy hoạch hiện đại.

Song song với đó, một thách thức khác đã âm thầm hình thành suốt hai thập kỷ qua: cấu trúc dân số mất cân bằng. Theo dữ liệu mới nhất của World Population Review (2024), hơn 88,5% cư dân UAE là người nước ngoài, đa số đến từ Ấn Độ, Pakistan, Philippines và các nước phương Tây, làm việc trong các lĩnh vực như tài chính, công nghệ, hàng không và bất động sản. Tại riêng Dubai – trung tâm thương mại quốc tế của UAE – tỷ lệ này thậm chí còn vượt mốc 92%.

Ảnh: một buổi chiều tại Dubai đông đúc người với đa sắc tộc đang vui chơi và hội tụ

Trước áp lực dân số, tốc độ phát triển hạ tầng và hạn chế của địa hình sa mạc, UAE chính thức bước vào kỷ nguyên xây dựng đảo nhân tạo vào cuối thập niên 1990, với dự án đầu tiên là Palm Jumeirah – một trong ba đảo thuộc hệ thống “Palm Islands” nổi tiếng toàn cầu. Dự án này được khởi công năm 2001, do tập đoàn nhà nước Nakheel Properties phát triển, và nhanh chóng trở thành biểu tượng của tầm nhìn táo bạo và năng lực thi công phức tạp của UAE.

Ý tưởng trên bản vẽ chỉ là một tờ giấy nếu năng lực thi công không phi phàm, Palm Jumeirah đòi hỏi một khối lượng thi công chưa từng có tiền lệ. Để tạo nên hình dáng “cây cọ” dài gần 6km vươn ra Vịnh Ả Rập, các kỹ sư đã phải sử dụng hơn 94 triệu mét khối cát và 7 triệu tấn đá tự nhiên. Đáng chú ý, cát sử dụng không phải là cát sa mạc thông thường – vì loại cát này quá mịn và tròn, không thể cố định được dưới nước. Thay vào đó, UAE phải hút cát từ đáy biển Vịnh Ba Tư, thông qua các tàu chuyên dụng được gọi là trailing suction hopper dredgers (TSHD), chủ yếu do các công ty Hà Lan như Van Oord và Boskalis vận hành.

Việc xây dựng được thực hiện theo kỹ thuật “rainbowing” – tức là phun cát với áp lực cực mạnh lên khu vực cần đắp nổi, từng lớp một. Song song đó, một vành đai đá bao quanh (còn gọi là breakwater) được thiết kế và lắp đặt để bảo vệ đảo khỏi sóng biển và xói mòn tự nhiên, dài tới 11km – đủ để hấp thụ năng lượng sóng từ ngoài khơi.

Ảnh: bán đảo Palm Jumeirah nhìn từ xa

Sau Palm Jumeirah, UAE không dừng lại. Các dự án tiếp theo nhanh chóng được triển khai: The World Islands, Palm Jebel Ali, và mới nhất là Al Marjan Island tại Ras Al Khaimah – một tiểu vương quốc phía bắc, nơi đang nổi lên như trung tâm đầu tư mới nhờ chính sách mở cửa và quy hoạch dài hạn.

Đặc biệt, Al Marjan Island không chỉ là đảo nhân tạo để ở hay nghỉ dưỡng, mà còn là dự án đầu tiên tại UAE được quy hoạch để tích hợp casino tiêu chuẩn quốc tế, do tập đoàn Wynn Resorts (Hoa Kỳ) hợp tác phát triển. Dự kiến khi hoàn thành vào năm 2027, đây sẽ là một trong những tổ hợp giải trí – thương mại – cư trú lớn nhất vùng Vịnh, tạo ra hàng chục nghìn việc làm và thu hút hàng triệu lượt khách mỗi năm.

Bộ sưu tập đảo nhân tạo UAE – những viên ngọc quý không nơi nào có!

Từ việc tham vọng mở rộng đất đai cho cư dân nơi đây, vốn là những du mục đã từng ngao du trên hoang mạc tránh bão cát quanh năm suốt tháng. Giờ đây, họ gần với biển cả hơn, tận hưởng được những làn gió mát làn cùng nguồn lương thực kề cận từ biển cả.

Sau thành công của Palm Jumeirah các sáng kiến tiếp theo nhanh chóng được triển khai: The World Islands, Palm Jebel Ali, và gần đây nhất là Al Marjan Island tại Ras Al Khaimah – tiểu vương quốc phía bắc đang vươn lên như một trung tâm đầu tư mới của khu vực nhờ chính sách mở cửa, quỹ đất còn lớn và định hướng chiến lược rõ ràng.

Ảnh: bán đảo nhân tạo Jebel Ali của Dubai, UAE

Palm Jumeirah và The World Islands đều do Nakheel Properties phát triển, với quy mô chưa từng có vào thời điểm khởi công. Riêng Palm Jumeirah mất gần 7 năm thi công, với hơn 94 triệu m³ cát và đá được bơm từ biển lên để tạo hình đặc trưng hình cây cọ – biểu tượng vươn ra biển của Dubai. Trong khi đó, The World Islands là một công trình mang tính thử nghiệm, mô phỏng bản đồ thế giới từ hơn 260 đảo nhỏ, từng bị gián đoạn sau khủng hoảng tài chính 2008 nhưng đã dần phục hồi với các nhà phát triển mới như Kleindienst Group và dự án The Heart of Europe – khu nghỉ dưỡng cao cấp với công nghệ tạo tuyết ngoài trời giữa sa mạc.

Sự xuất hiện của Al Marjan Island tại Ras Al Khaimah đánh dấu một bước chuyển mình quan trọng: lần đầu tiên, một tiểu vương quốc ngoài Dubai tham gia vào cuộc đua phát triển đô thị đảo nhân tạo. Al Marjan gồm bốn bán đảo kéo dài hơn 4,5 km ra vịnh Persian, với tổng diện tích hơn 2,7 triệu m². Được phát triển bởi công ty nhà nước Marjan Properties, dự án không chỉ phục vụ mục tiêu cư trú và du lịch mà còn là nơi UAE lần đầu tiên cấp phép hoạt động casino theo chuẩn quốc tế – một bước đi mang tính biểu tượng về sự linh hoạt chính sách để thu hút đầu tư quốc tế.

Tổ hợp casino – nghỉ dưỡng được phát triển bởi Wynn Resorts, tập đoàn giải trí hàng đầu của Hoa Kỳ, với tổng mức đầu tư hơn 3,9 tỷ USD. Theo báo cáo quý I năm 2024 của Wynn, dự án sẽ bao gồm khách sạn 5 sao hơn 1.000 phòng, nhà hát, trung tâm hội nghị, bãi biển riêng và khu vực gaming được quản lý chặt chẽ. Khi hoàn thành vào năm 2027, Wynn Al Marjan Island dự kiến tạo ra hơn 12.000 việc làm và thu hút hàng triệu lượt khách quốc tế mỗi năm – góp phần đưa Ras Al Khaimah trở thành một điểm đến cạnh tranh trực tiếp với Las Vegas và Macau tại thị trường du lịch cao cấp.

Ảnh: Ảnh chụp trên không của bán đảo nhân tạo Jebel Ali

Tại Abu Dhabi, chính quyền đang đầu tư mạnh vào các dự án như Hudayriat Island – nơi được định hướng trở thành khu đô thị sinh thái, thể thao và nghiên cứu công nghệ. Chiến lược phát triển đô thị quốc gia UAE giai đoạn 2021–2040 xác định rằng đến năm 2040, hơn 40% không gian đô thị mới sẽ nằm tại các khu vực ven biển hoặc đảo nhân tạo, tạo tiền đề cho sự phân bổ lại mật độ cư dân, giảm tải cho các thành phố lõi và đón đầu làn sóng di dân quốc tế.

Trong bối cảnh UAE đối mặt với giới hạn về diện tích đất sử dụng được – chỉ khoảng 12–15% đất liền đủ điều kiện xây dựng theo báo cáo của Bộ Phát triển Hạ tầng – đảo nhân tạo đã trở thành lời giải thực tế và chiến lược. Với hơn 88,5% dân số là người nhập cư, áp lực lên hạ tầng và quỹ đất ở các trung tâm như Dubai hay Abu Dhabi là rất lớn. Đảo nhân tạo, với khả năng tùy biến về công năng, quy hoạch mở và vị trí chiến lược, không chỉ là nơi ở hay nghỉ dưỡng, mà còn là đòn bẩy để xây dựng những đô thị ven biển kiểu mới – nơi hội tụ công nghệ, thương mại, giải trí và chuẩn sống quốc tế.

Từ Palm Jumeirah đến Al Marjan Island, từ biểu tượng kiến trúc đến mô hình đô thị bền vững, UAE đang định hình lại không gian sống của thế kỷ 21 – một không gian mở rộng ra biển, nơi con người không lùi bước trước tự nhiên mà biến nó thành nền tảng cho tầm nhìn dài hạn.

Bán Đảo Al Marjan – Ván cờ du lịch hạng sang mới của vùng vịnh Ba Tư:

Al Marjan Island, thuộc tiểu vương quốc Ras Al Khaimah, đang dần hiện lên như một bước tiến táo bạo của UAE trong chiến lược mở rộng đô thị ra biển. Al Marjan Island ở Ras Al Khaimah đã nhanh chóng thu hút sự chú ý quốc tế khi trở thành dự án đảo nhân tạo đầu tiên của tiểu vương quốc này. Trở thành điểm nhấn đô thị ven biển mới, điều khiến Al Marjan khác biệt chính là sự tham gia của Wynn Resorts – tập đoàn giải trí hàng đầu từ Hoa Kỳ – cùng Marjan Properties và RAK Hospitality Holding. Với tổng diện tích phát triển hơn 2,7 triệu mét vuông, trải dài trên bốn bán đảo nhân tạo vươn ra vịnh Persian.

Trang web chính thức của Wynn Al Marjan Island xác nhận tổ hợp đang thi công và dự kiến mở cửa đầu năm 2027. Công ty đã huy động 2,4 tỷ USD vốn vay từ các ngân hàng quốc tế để triển khai giai đoạn xây dựng . Tổng mức đầu tư ước tính khoảng 3,9 tỷ USD 

Khi hoàn thành, Wynn Al Marjan Island sẽ bao gồm: 1.500+ phòng khách sạn và suite, cùng với 22 biệt thự nằm ven biển. Khu vực casino (khoảng 225.000 sqft) – lần đầu tiên được cấp phép hoạt động thương mại tại UAE, 22 nhà hàng, quầy bar, trung tâm hội nghị (7.500 m²), khu mua sắm sang trọng (15.000 m²) và bãi biển riêng dài hơn 420 m.

Báo cáo quý I năm 2025 từ Wynn Resorts khẳng định tiến độ xây dựng đang đúng kế hoạch; khoảng 55–60% cấu kiện bê-tông đã hoàn thành – phần móng và cấu trúc chính của tòa tháp đã lên đến tầng 26–29. Tầng dát mái (topping‑off) dự kiến vào cuối năm 2025, chuẩn bị cho đợt hoàn thiện nội thất nhằm mục tiêu khai trương năm 2027.

Nhờ cấp phép từ General Commercial Gaming Regulatory Authority vào tháng 10/2024, Wynn Al Marjan đã trở thành casino thương mại đầu tiên tại UAE, và hiện vẫn là đơn vị duy nhất được cấp phép ở thời điểm này. CEO Craig Billings của Wynn nhấn mạnh sự kiện này như một “bước ngoặt thú vị nhất trong nhiều thập kỷ” đồng thời dự báo dự án sẽ tạo ra lợi nhuận ròng tối ưu (EBITDA) từ 450–600 triệu USD mỗi năm và mang tới 12.000–15.000 việc làm .

Theo báo cáo của Fitch Ratings, mức đầu tư này chiếm khoảng 32% GDP của Ras Al Khaimah năm 2022, tuy nhiên được đánh giá sẽ thúc đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế dài hạn và mở ra các nguồn thu từ du lịch, thương mại và việc làm.

Hàng loạt thương hiệu khách sạn và giải trí quốc tế – những tên tuổi đã định hình tiêu chuẩn nghỉ dưỡng toàn cầu – đang dần hiện diện, cùng nhau góp phần biến Ras Al Khaimah từ một tiểu vương quốc yên ắng thành điểm đến chiến lược tiếp theo của giới đầu tư và du lịch cao cấp.

Hilton Worldwide, tập đoàn sở hữu hơn 7.000 khách sạn tại 123 quốc gia, đã xác nhận việc mở rộng danh mục tại Al Marjan từ năm 2023 với tổ hợp DoubleTree by Hilton Marjan Island Resort. Dự án này hướng đến phân khúc nghỉ dưỡng gia đình, với điểm nhấn là công viên nước riêng, khu giải trí trong nhà và hệ thống nhà hàng ven biển – phù hợp với định hướng phát triển dài hạn của Ras Al Khaimah là xây dựng một điểm đến “multi-generational”, thân thiện với nhiều nhóm du khách.

Ảnh: Dự án Wynn Hotel & Resort trên đảo Al Marjan của Ras Al Khaimah

Trong khi đó, Nobu Hospitality – thương hiệu gắn liền với nghệ thuật sống tinh tế kiểu Nhật – cũng chính thức công bố dự án Nobu Al Marjan Island, bao gồm khách sạn 5 sao, khu căn hộ cao cấp mang thương hiệu (branded residences) và nhà hàng Nobu đầu tiên tại UAE ngoài Dubai. Dự án này do Enevoria Development, một đối tác của Marjan Properties, phát triển và được định vị ở phân khúc lifestyle cao cấp. Theo báo cáo của Forbes Middle East (tháng 5/2024), Nobu Al Marjan dự kiến mở cửa năm 2027 và sẽ là một trong những “trải nghiệm sống ven biển độc bản” của vùng Vịnh.

Fairmont và Astoria – hai thương hiệu thuộc Accor và Hilton – cũng không đứng ngoài cuộc. Cả hai đều đang trong quá trình chuẩn bị mặt bằng, thiết kế khái toán với các đối tác bản địa, và được kỳ vọng sẽ mang đến mô hình resort kết hợp wellness, với spa biển chuyên sâu, trung tâm detox và y học phục hồi – xu hướng đang phát triển mạnh tại Trung Đông hậu COVID-19.

Còn Nikki Beach, thương hiệu tiệc tùng nổi tiếng đến từ Miami, lại chọn cách tiếp cận hoàn toàn khác: biến Al Marjan thành một phần mở rộng của “bản sắc âm nhạc và thời thượng” mà thương hiệu này đại diện. Theo chia sẻ từ CEO của Nikki Beach Global, dự án tại Al Marjan sẽ kết hợp khách sạn boutique, club beach sang trọng và mô hình lễ hội âm nhạc định kỳ – nối dài thành công từ Mallorca, Koh Samui, Marbella sang Trung Đông.

Việc nhiều tên tuổi quốc tế đồng loạt “ghi danh” tại Al Marjan cho thấy sự tin tưởng không chỉ vào tiềm năng du lịch, mà còn vào khả năng thực thi quy hoạch và chính sách mở của chính quyền Ras Al Khaimah. Marjan Properties – đơn vị quy hoạch chính – cho biết hơn 80% diện tích khả dụng trên đảo đã có chủ đầu tư chiến lược, trong đó phần lớn là đối tác quốc tế hoặc liên doanh có yếu tố nước ngoài.

Theo Knight Frank, Ras Al Khaimah đang nổi lên như một lựa chọn đầu tư bất động sản hấp dẫn sau Dubai và Abu Dhabi. Báo cáo từ giữa năm 2024 cho thấy gần 46% nhà đầu tư giàu có đánh giá RAK có triển vọng hơn nhờ cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, đặc biệt đối với những người có vốn trên 20 triệu USD, con số này đạt tới 75%. Đặc biệt, hơn 388,5 triệu USD vốn cá nhân sẵn sàng đổ vào RAK, chỉ nhỉnh hơn đúng 4,8% so với Abu Dhabi – điều này cho thấy mức độ quan tâm thực tế của giới đầu tư quốc tế.

Sự tín nhiệm này càng được củng cố khi Wynn Resorts quyết định đặt cược mạnh mẽ tại Al Marjan Island. Tiếp sau đó, hàng loạt thương hiệu quốc tế như Hilton, Fairmont, Nobu, Nikki Beach… cũng đã “đặt chân” vào khu vực này thông qua các thương thảo về cấp phép, mặt bằng và quy hoạch, như một bước khẳng định rằng Al Marjan không chỉ là dự án riêng biệt mà là cơ hội để các thương hiệu toàn cầu dẫn đầu sân chơi vùng vịnh.

Cuộc chơi bất động sản trên Bán Đảo Nhân Tạo của UAE – hướng đi nào cho nhà đầu tư từ sớm:

Trong bối cảnh toàn cầu đang tái định hình lại các trung tâm tài chính – du lịch – công nghệ sau đại dịch và giữa những bất ổn địa chính trị lan rộng, việc tìm kiếm một điểm đến đầu tư hội đủ ba yếu tố: ổn định chính trị, tầm nhìn quy hoạch dài hạn, và dư địa tăng trưởng thực chất trở thành ưu tiên hàng đầu. UAE, với vị thế là quốc gia Trung Đông hiếm hoi hội tụ được cả ba yếu tố trên, đang nổi lên như một “thỏi nam châm” thu hút dòng vốn quốc tế.

Ảnh: Double Tree by Hilton

Tuy nhiên, không phải mọi cánh cửa trong UAE đều còn mở rộng. Dubai đã tiệm cận ngưỡng bão hòa trong nhiều phân khúc, Abu Dhabi phát triển ổn định nhưng ít tạo dư địa cho đột phá. Chính vì vậy, Ras Al Khaimah – với quy hoạch bài bản, chi phí đầu tư thấp hơn, chính sách thu hút FDI mới và những dự án mang tính mở đường như Al Marjan Island – đang đại diện cho “vùng tăng trưởng tiếp theo” (next growth frontier) của quốc gia này.

Các nhà đầu tư chiến lược hiểu rằng: cơ hội lớn nhất không nằm ở nơi mọi thứ đã sẵn sàng, mà ở nơi đang hình thành. Và nếu Dubai của năm 2005 từng là nơi viết lại chuẩn mực của phát triển đô thị Trung Đông, thì Ras Al Khaimah hôm nay đang mang trong mình cùng một hàm lượng tham vọng – nhưng với một tầm nhìn thận trọng hơn, thực tiễn hơn và chính sách dài hạn rõ nét hơn.

Trong một hệ sinh thái mà đô thị hóa không còn giới hạn bởi địa lý – khi biển cũng có thể trở thành đất – thì những cái tên như Al Marjan không chỉ là địa điểm đầu tư. UAE vẫn đang kiến tạo tương lai, và cơ hội chỉ đến với những người nhìn thấy nó trước.

Sự ổn định chính trị và vị thế địa chiến lược của UAE cũng đóng vai trò như “bệ phóng” cho bất động sản tại đây trở thành tài sản trú ẩn lý tưởng. Việc sở hữu bất động sản còn có thể mang lại cơ hội cư trú dài hạn, mở tài khoản ngân hàng quốc tế, hoặc thành lập doanh nghiệp trong môi trường thuế thân thiện. Tất cả những điều này khiến UAE không chỉ là “thiên đường của giới siêu giàu”, mà còn là điểm đến thông minh chiến lược trên bình diện toàn cầu.

Trong tháng 6 này, The Globetrotter sẽ mang đến cho các thị trường Việt Nam một sự kiện nơi các chuyên gia từ Christie’s International Real Estate Dubai trực tiếp tiếp cận và giao lưu với các nhà sưu tầm và những ai đang quan tâm những xu thế mới nhất về bất động sản trên toàn cầu. Đây là dịp để các giới mộ điệu đưa ra câu hỏi, chất vấn, hoạch định và tham khảo các dự án mà UAE đang có trong tương lai, off-the-plan, hoặc các dự án chào bán theo giai đoạn.

Liên hệ với chuyên viên tư vấn của The Globetrotter – đối tác chiến lược của Christie’s International Real Estate tại Việt Nam để tìm hiểu thêm về những dự án bất động sản chất lượng tại Dubai, Abu Dhabi và Ras Al Khaimah trong các sự kiện chuyên đề sắp tới.

📞 Hotline: (+84) 287 300 7786

📩 Email: welcome@theglobetrotter.vn

📍 Trụ sở: The Globetrotter – Hilton Saigon, 11 Công Trường Mê Linh, Quận 1, TP.HCM