Toàn cảnh thị trường bất động sản London 2025 và dự báo 2026

Bước vào năm 2026, thị trường bất động sản London được nhìn nhận như một hệ sinh thái đã tái cân bằng sau hai năm điều chỉnh mạnh. Những diễn biến của 2025 cho thấy đà tăng không còn mang tính chu kỳ rộng mà chuyển sang trạng thái phân hoá theo vị trí và phân khúc. Trong bối cảnh lãi suất cao, chi phí sở hữu và chính sách thuế định hình lại hành vi thị trường, giá trị đang dịch chuyển về những khu vực và tài sản có nền tảng cầu bền vững.

Nhìn từ điểm bắt đầu của 2026, 2025 đã đóng vai trò như năm “định hình mặt bằng mới” cho London: thị trường đại chúng đi ngang, trong khi các phân khúc lõi và tài sản chất lượng cao bắt đầu tích lũy lực cầu. Điều này tạo tiền đề cho một giai đoạn ổn định có chọn lọc trong 2026, nơi tăng trưởng đến từ sự hội tụ giữa nguồn cung hạn chế, nhu cầu thực và dòng vốn tìm kiếm an toàn dài hạn.

London trải qua giai đoạn ổn định sau thời kỳ điều chỉnh mạnh

Sau giai đoạn điều chỉnh mạnh trong hai năm 2023–2024, thị trường bất động sản Vương quốc Anh có những chuuyển biến dần ổn định trở lại trong năm 2025. Theo Nationwide House Price Index, giá nhà toàn UK chỉ tăng khoảng 0,6% trong năm 2025, phản ánh môi trường lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, khả năng chi trả bị thu hẹp và tâm lý người mua cũng thận trọng hơn trước những biến động về kinh tế, chính trị và chính sách. Tờ Financial Times mô tả bối cảnh này như một tiến trình “hạ cánh mềm” – khi mà các giao dịch bất động sản vẫn tồn tại nhưng tăng trưởng về giá trị không còn mang tính chu kỳ mạnh mẽ như trước.

Trong bức tranh rộng lớn của Vương quốc Anh năm 2025, London giữ vị trí tăng trưởng khiêm tốn so với tổng thể mặt bằng chung. Dữ liệu từ UK House Price Index (ONS/GOV.UK) cho thấy giá nhà tại London trong năm 2025 gần như đi ngang, thấp hơn mức trung bình toàn quốc, duy trì quanh mốc 560.000 bảng Anh. Song con số này chưa phản ánh đúng tính chất phân hoá sâu sắc, nhịp điệu sinh động giữa các khu vực và phân khúc. Thủ đô Anh Quốc hiện vận hành như một tập hợp các “tiểu thị trường” riêng biệt, chịu tác động khác nhau từ lãi suất, thuế, chi phí sở hữu và dòng vốn quốc tế. Đặc tính này đã được tờ Financial Times mô tả là một thị trường “hai tốc độ” cho thấy mức độ trưởng thành và phân tầng rõ rệt giữa các khu vực và phân khúc khác nhau.

Tại Prime Central London (PCL) bao gồm các khu trung tâm lâu đời như Kensington, Chelsea, Westminster hay Mayfair, năm 2025 chứng kiến giá giảm nhẹ hoặc đi ngang. Sau hơn một thập kỷ tăng giá liên tục, mặt bằng giá tại các khu vực này trở nên nhạy cảm hơn trước bối cảnh chi phí sở hữu tăng cao và các đề xuất chính sách mới liên quan đến phụ thu council tax đối với bất động sản giá trị lớn. Khả năng thanh khoản suy giảm, người bán điều chỉnh kỳ vọng dẫn đến việc thị trường chuyển sang trạng thái chọn lọc cao hơn, nơi những tài sản có vị trí thực sự hiếm và chất lượng vượt trội mới giữ được sức hút.

Trong khi đó những khu vực được coi là Outer London ghi nhận mức tăng trưởng giá vừa phải. Các khu vực này bao gồm Richmond upon Thames, Wandsworth, Kingston upon Thames… cùng với các đô thị vệ tinh – nơi cư dân có thể tiếp cận trung tâm London bằng tàu hoặc đường cao tốc chỉ trong khoảng 30–60 phút. Xu hướng này phản ánh sự kết hợp giữa áp lực khả năng chi trả tại lõi trung tâm với sự thay đổi ưu tiên về chất lượng cuộc sống. Tại các khu trung tâm, giá nhà cao khiến nhiều gia đình và chuyên gia thành đạt cân nhắc di chuyển ra xa hơn, nơi họ có thể tìm được không gian sống rộng hơn, môi trường xanh hơn và chi phí hợp lý hơn – đặc biệt từ khi làm việc linh hoạt trở nên phổ biến hơn sau đại dịch COVID-19. Việc sở hữu một căn nhà có vườn, diện tích lớn hơn hoặc gần công viên và hệ thống trường học tốt trở thành ưu tiên, khiến Outer London và các đô thị vệ tinh trở thành lựa chọn hấp dẫn.

Xu hướng dịch chuyển này góp phần giữ cho thị trường London duy trì trạng thái ổn định bởi nhu cầu chung vẫn tích cực ở những khu vực có khả năng cân bằng tốt giữa chi phí – chất lượng sống – kết nối giao thông.

Phân khúc “super-prime” siêu sang ghi nhận loạt giao dịch kỷ lục

Trong năm 2025, phân khúc super-prime London ghi nhận một loạt giao dịch nổi bật phản ánh sự sôi động của thị trường trong bối cảnh tăng trưởng chung khiêm tốn. Theo The Times, 10 giao dịch đắt đỏ nhất tại London trong năm này có tổng giá trị khoảng £400 triệu và hơn £1 tỷ được chi tiêu cho các bất động sản trên £15 triệu trên toàn nước Anh. Những con số khẳng định sức hút bền vững của siêu sang London đối với dòng vốn quốc tế cao cấp .

Một trong những thương vụ tiêu biểu nhất là The Holme, dinh thự cổ tại Công viên The Regent’s Park được bán với giá khoảng £139 triệu khiến đây trở thành một trong những giao dịch giá trị nhất trong lịch sử bất động sản Anh Quốc. The Holme là toà biệt thự Georgian rộng gần 30.000 ft² (~2.694 m²) gồm 40 phòng ngủ, khu vườn riêng rộng khoảng 4,5 acre và các tiện nghi như hồ bơi ngầm, phòng khiêu vũ và sân tennis. Tòa nhà được xây dựng từ năm 1818 từng thuộc sở hữu của Thái tử Saudi Abdullah bin Khalid Al Saud trước khi được đưa ra thị trường.

Tại St John’s Wood, một trong những khu dân cư siêu sang bắc London, đạo diễn George Lucas – người sáng tạo series Star Wars lừng lẫy đã mua lại toà dinh thự trị giá khoảng £40 triệu. Giao dịch diễn ra hoàn toàn off-market cũng ngầm khẳng định sức hút của thành phố, cho thấy bất động sản thuộc phân khúc “super-prime” tại London tiếp tục được săn đón bởi các cá nhân giàu có mang tầm ảnh hưởng toàn cầu.

Các giao dịch khác cũng ghi nhận sự tham gia của các nhà đầu tư và gia đình siêu giàu từ nhiều khu vực địa lý. Một townhouse tại Knightsbridge từng thuộc sở hữu của tỷ phú Trung Quốc Liu Jianmin được bán khoảng £45 triệu – cho thấy ngay cả các chủ sở hữu trước đây cũng có thể rời bỏ thị trường hoặc điều chỉnh chiến lược tài sản . Tại Holland Park, một bất động sản trị giá khoảng £41 triệu được mua bởi Tatiana de Pahlen, cháu gái của cựu chủ tịch Fiat và Ferrari Gianni Agnelli cùng chồng minh chứng cho dòng vốn từ giới tinh hoa gia đình công nghiệp châu Âu vào thị trường London .

Các giao dịch thiết lập những con số “kỷ lục” đồng thời thể hiện sức hút mạnh mẽ về mặt biểu tượng văn hoá và lịch sử đối với thị trường London. Các tài sản như The Holme vốn có nguồn gốc kiến trúc từ thế kỷ 19, nằm trong các khu quy hoạch của hoàng gia hay gần các địa danh như The Regent’s Park và các đại sứ quán quốc tế, khiến bất động sản trở thành tài sản biểu tượng vượt xa tiêu chí về kích thước hay vị trí địa lý thuần tuý.

Những giao dịch này chứng tỏ London là nơi hội tụ của dòng vốn đa quốc gia, nơi các UHNWIs và các gia đình siêu giàu lựa chọn London như trung tâm lưu trữ tài sản chiến lược, địa điểm sinh sống cao cấp và một phần của danh mục đầu tư toàn cầu.

Nhu cầu ổn định trong khi nguồn cung bị co hẹp

Sau giai đoạn lãi suất cao và chi phí xây dựng tăng mạnh, hoạt động phát triển dự án mới tại London bị chững lại rõ rệt khi các rào cản quy hoạch và tiêu chuẩn môi trường ngày càng khắt khe, chi phí xây dựng tăng cao. Hệ quả là nguồn cung nhà ở mới, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu cao, tiếp tục bị hạn chế trong suốt năm 2025 và khó cải thiện đáng kể trong ngắn hạn năm 2026.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở không biến mất mà chỉ dịch chuyển hình thức. Người mua trong nước thận trọng hơn, nhưng nhu cầu ở thực từ các gia đình trẻ, giới chuyên gia và người nhập cư có kỹ năng cao vẫn duy trì. Đồng thời, người mua quốc tế tiếp tục xem London như một điểm neo tài sản an toàn và trung tâm giáo dục cho thế hệ kế tiếp.

Sự mất cân bằng tương đối nghiêm trọng giữa cung – cầu tạo áp lực lớn nhất ở thị trường cho thuê. Theo các chuyên gia, giá thuê tại London trong 2025 tăng khoảng 3–4%, thấp hơn giai đoạn bùng nổ hậu Covid nhưng vẫn vượt lạm phát. Nguyên nhân không phải do cầu tăng đột biến mà vì nguồn cung cho thuê bị thu hẹp khi nhiều chủ nhà rút khỏi thị trường do thuế, quy định EPC và chi phí vận hành cao hơn.

Trong ngắn hạn, sự lệch pha giữa nguồn cung hạn chế và nhu cầu thuê ổn định khiến London bước vào một chu kỳ cho thuê mang tính cấu trúc. Dự báo cho thấy giá thuê tại London có thể tiếp tục tăng trung bình 3–4% mỗi năm đến 2028, đặc biệt tại các khu vực cao cấp trở lên có kết nối tốt và chất lượng sống cao. Điều này tạo ra một thực tế quan trọng cho 2026, đó là ngay cả khi giá mua không tăng mạnh, dòng tiền cho thuê ngày càng trở thành yếu tố bảo vệ giá trị tài sản, giúp bất động sản London duy trì sức hút với các nhà đầu tư dài hạn và nhà sưu tầm toàn cầu.

Chuyên gia dự báo cho 2026: Giai đoạn tái cân bằng có chọn lọc

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản London được dự báo bước vào một giai đoạn tái cân bằng có chọn lọc, thay vì phục hồi đồng loạt. Các nghiên cứu cho thấy bức tranh chung mang tính ổn định với mức tăng trưởng dù còn khiêm tốn nhưng rõ ràng hơn so với giai đoạn 2023–2025 – thời kỳ bất động sản London bị chi phối mạnh bởi lãi suất cao và tâm lý phòng thủ của người mua.

Theo đó, giá nhà tại UK có thể tăng khoảng 3% trong năm 2026 khi chu kỳ thắt chặt tiền tệ dần khép lại và mặt bằng lãi suất trở nên dễ dự đoán hơn. Tuy nhiên, London với đặc thù giá cao và độ nhạy lớn với khả năng chi trả được dự báo tăng trưởng thấp hơn mức trung bình toàn quốc. Các chuyên gia nhận định đây không phải tín hiệu suy yếu mà là trạng thái điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng kéo dài một thập kỷ trước đó.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, giá nhà tại London năm 2026 được dự báo tăng khoảng 2%, đáng lưu ý rằng thị trường sẽ được dẫn dắt bởi chất lượng tài sản và vị trí thay vì xu hướng đầu tư diện rộng. Điều này củng cố luận điểm rằng London đang chuyển từ mô hình tăng trưởng theo chu kỳ tín dụng sang mô hình tăng trưởng chọn lọc dựa trên giá trị.

Prime Central London tăng trưởng chậm trong ngắn hạn, nhưng dần phục hồi tích lũy trong trung hạn 2026–2028

Các chuyên gia dự báo rằng giá nhà tại Central London bao gồm phần lớn Prime Central London sẽ đi ngang trong năm 2026, sau khi đã điều chỉnh trong 2024–2025 và bắt đầu quay lại đà tăng trong các năm tiếp theo khi môi trường chính sách và lãi suất ổn định hơn.

Điều này phản ánh thực tế rằng PCL đang ở “vùng chờ” khi giá đã điều chỉnh đủ để hấp thụ các cú sốc về thuế và chi phí sở hữu, nhưng nguồn cung cực kỳ hạn chế khiến thị trường không thể giảm sâu như các phân khúc đại chúng. Khi các yếu tố bất định, đặc biệt là đề xuất phụ thu council tax đối với bất động sản giá trị cao dần được làm rõ, dòng vốn quốc tế có xu hướng quay lại mạnh hơn, vì rủi ro chính sách là yếu tố lớn nhất kìm hãm giao dịch trong 2024–2025.

London giữ vững vị thế là nơi neo giữ tài sản toàn cầu của giới UHNWIs

Ở tầng cao nhất của thị trường, phân khúc super-prime (trên £15–20 triệu),  triển vọng còn ổn định hơn trong giai đoạn 2026 – 2028, dự báo dù tăng trưởng chậm nhưng bền vững, giá trị của bất động sản được quyết định dựa trên sự khan hiếm tuyệt đối của tài sản độc bản. Các khu vực như The Regent’s Park, St John’s Wood, Mayfair và Belgravia gần như không có nguồn cung mới thực sự có thể thay thế. Bất kỳ tài sản nào có kiến trúc lịch sử, diện tích lớn, tầm nhìn công viên hoặc quyền sở hữu vĩnh viễn (freehold) đều mang tính “không thể tái tạo”. Chính sự khan hiếm này khiến phân khúc super-prime London ngày càng vận hành giống thị trường sưu tầm nghệ thuật hơn là bất động sản thông thường.

Tính bền vững và ổn định của phân khúc này tiếp tục được giới UHNWIs xem là nơi neo giá trị tài sản xuyên chu kỳ. Đây là lý do vì sao dù thị trường đại chúng chậm lại, các thương vụ trên £30-100 triệu vẫn tiếp tục xuất hiện trong 2025 và nhiều khả năng còn gia tăng khi bước sang giai đoạn tương lai 2026–2027.

Năm 2026 nhiều khả năng không phải là năm bùng nổ giá tại phân khúc cao cấp và siêu sang nhưng sẽ là năm bản lề để thị trường chuyển tiếp từ điều chỉnh sang tích lũy và chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi trung hạn. Với giới UHNWIs, đây chính là thời điểm chiến lược để tái định vị danh mục khi mức giá đã điều chỉnh nhưng tính khan hiếm và vị thế toàn cầu của London vẫn nguyên vẹn.

Thị trường cho thuê: Sức bật và áp lực từ nguồn cung

Trong bối cảnh thị trường mua bán tăng trưởng chậm lại, phân khúc cho thuê tại London đang nổi lên như trụ cột ổn định nhất của hệ sinh thái bất động sản. Giá thuê tại London đặc biệt Central London và Prime Central London được dự báo tăng trung bình khoảng 4% mỗi năm trong giai đoạn 2025-2028, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng trung bình toàn Vương quốc Anh.

Động lực chính của xu hướng này đến từ sự thắt chặt mang tính cấu trúc của nguồn cung. Trong nhiều năm qua, đặc biệt sau loạt cải cách thuế và quy định đối với chủ nhà (bao gồm việc loại bỏ khấu trừ lãi vay và gia tăng nghĩa vụ EPC, an toàn năng lượng), hàng chục nghìn chủ sở hữu buy-to-let đã rời khỏi thị trường cho thuê. Theo dữ liệu của HMRC và UK Finance, quy mô thị trường buy-to-let tại London đã thu hẹp rõ rệt kể từ 2017 và xu hướng này tiếp tục trong 2024–2025 khi lãi suất cao làm xói mòn lợi suất ròng.

Ngược lại, nhu cầu thuê lại có tính cấu trúc tăng. Khả năng mua nhà tại London ngày càng bị giới hạn bởi mặt bằng giá cao, lãi suất và yêu cầu đặt cọc, khiến ngay cả nhóm thu nhập cao bao gồm chuyên gia tài chính, công nghệ, luật và giới quản lý quốc tế cũng lựa chọn thuê lâu dài. Các nguồn thống kê ghi nhận rằng tỷ lệ hộ gia đình tại London sống trong nhà thuê tư nhân đã vượt 30%, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn quốc, và gần như không có dấu hiệu đảo chiều.

Trong phân khúc prime và super-prime, thị trường cho thuê còn mang một động lực riêng. Đối với nhóm khách thuê UHNW, chuyên gia cấp cao, nhà ngoại giao và lãnh đạo tập đoàn đa quốc gia, thuê tại Mayfair, Knightsbridge, Belgravia hay St John’s Wood  trở thành một phần của lối sống linh hoạt toàn cầu. Nguồn cung căn hộ và biệt thự cho thuê đạt chuẩn cao cấp ở các khu này cực kỳ hạn chế, trong khi nhu cầu mang tính quốc tế và ít nhạy cảm với chu kỳ kinh tế nội địa.

Chính sự mất cân đối này khiến giá thuê prime Central London trong nhiều năm qua tăng nhanh hơn lạm phát, và các chuyên gia cho rằng xu hướng này sẽ tiếp diễn ít nhất đến cuối thập kỷ. Từ góc độ đầu tư, điều đó đồng nghĩa với việc bất động sản prime tại London ngày càng giống một tài sản tạo dòng tiền phòng thủ với thu nhập cho thuê tăng đều giúp bù đắp giai đoạn tăng giá vốn chậm hơn.

Nhìn nhận một cách bao quát nhất, nếu thị trường mua bán London trong 2026 là một bức tranh phân hoá và chọn lọc thì thị trường cho thuê lại mang tính đồng thuận hơn đặc trưng bởi cung không theo kịp cầu, đặc biệt tại các khu trung tâm. Với nhà đầu tư dài hạn và giới sưu tầm toàn cầu, đây cũng được xem là yếu tố then chốt giúp bất động sản London duy trì sức hấp dẫn như một tài sản vừa bảo toàn vốn, vừa tạo dòng tiền ổn định xuyên chu kỳ.

Theo dõi chúng tôi trong bài viết tiếp theo để cập nhật mới nhất về thị trường Bất động sản London và các điểm đến trên toàn cầu được giới sưu tầm UHNWIs nhắm đến. Hoặc liên hệ với The Globetrotter để được tư vấn 1-1 về xu hướng thị trường và danh mục bất động sản tinh hoa trong mạng lưới Christie’s International Real Estate.

Bài viết trên BYSASSY.

———-

The Globetrotter

Hilton Saigon Hotel, 11 Công Trường Mê Linh, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

Hotline: (+84) 287 300 7786

Email: welcome@theglobetrotter.vn