Các Biến Cố Khí Hậu Và Tác Động Đến Bất Động Sản Cao Cấp

Viết bởi Thanh Thuý Thái

Feb 18 2025

Tình hình biến đổi khí hậu đang tác động đến thị trường bất động sản hạng sang toàn cầu.

Những điểm nổi bật:

Trong cuộc khảo sát gần đây, hơn hai phần ba các đối tác bất động sản quốc tế của Christie’s International Real Estate đã báo cáo rằng tình trạng biến đổi khí hậu đang tác động đến thị trường bất động sản của họ.
Ở từng thị trường khác nhau, người mua nhà quan tâm đến khía cạnh khí hậu ở mức độ khác nhau. Trong khi một số nhà đầu tư chỉ mới bàn luận về vấn đề này, một số khác xem đây là yếu tố ưu tiên khi đề cập đến chọn mua bất động sản.
Biến đổi khí hậu đang thúc đẩy các nhà phát triển và chính phủ áp dụng các phương pháp xây dựng mới và ưu tiên tính bền vững.

Ghi chú từ biên tập viên: Bài viết này được nghiên cứu và soạn thảo trước thời điểm vụ cháy rừng tàn khốc xảy ra và tàn phá Los Angeles vào tháng 1. Tính đến thời điểm viết bài này, hơn 1.400 ngôi nhà bị thiêu rụi và hai mươi người đã thiệt mạng. Các chuyên gia dự đoán tổng thiệt hại tài sản có thể lên tới 50 tỷ đô la Mỹ. Chúng tôi xin gửi lời chia buồn sâu sắc đến các đồng nghiệp tại Christie’s International Real Estate Southern California cùng hàng chục nghìn người dân Los Angeles bị ảnh hưởng bởi vụ cháy rừng. Nếu bạn muốn tham gia trợ giúp, vui lòng tham khảo danh sách này gồm các tổ chức đang cung cấp viện trợ cho các nạn nhân và những người ứng cứu đầu tiên.

Các cơn bão thường xuyên và dữ dội hơn. Nhiệt độ tăng cao. Những trận cháy rừng bùng phát diện rộng. Hiện tượng thời tiết khắc nghiệt hơn do biến đổi khí hậu. Tất cả những yếu tố vừa kể đe dọa cuộc sống của gần một nửa dân số thế giới, họ là những người sinh sống ở các khu vực dễ bị tác động bởi yếu tố khí hậu.

Trong một cuộc khảo sát gần đây, hơn hai phần ba các đối tác bất động sản quốc tế của Christie’s International Real Estate cho biết biến đổi khí hậu đang tác động đến thị trường bất động sản của họ, từ vấn đề di cư hay nhập cư cho đến các việc thực thi các biện pháp cũng như yêu cầu xây dựng nhà ở. Chúng tôi đã phỏng vấn các chủ sở hữu kiêm môi giới tại bốn thị trường bất động sản hạng sang: San Francisco và California; Naples và Florida; Geneva, Thụy Sĩ; Dubai, UAE. Tại các thị trường này, điều kiện khí hậu tiềm tàng cộng với các biến động tự nhiên tác động đến nhà ở và quyền sở hữu nhà.

THỊ TRƯỜNG TẠI KHU VỰC VỊNH SAN FRANCISCO, BANG CALIFORNIA, MỸ

Vịnh San Francisco là điểm đến cư trú của một số những cộng đồng giàu có bậc nhất tại Hoa Kỳ. Từ những ngôi nhà với tầm nhìn ra biển Thái Bình Dương, dãy nhà Painted Ladies đầy màu sắc đặc trưng của thành phố, cho đến những khu điền trang rộng rãi toạ lạc trên những ngọn đồi xung quanh, bất động sản tại vịnh San Francisco được xếp vào một trong những khu vực đắt đỏ hàng đầu thế giới.

Những biến động thời tiết đáng kể đã ảnh hưởng đến khu vực này bao gồm vụ cháy rừng Tubbs năm 2017 gây tác động đến quận Napa và Sonoma, trong khi đó mực nước biển dự kiến sẽ dâng cao hơn chín inch tại đây vào năm 2050. Mặc dù vậy, những người mua nhà hạng sang tìm kiếm bất động sản ở Bay Area vẫn không hề chùn chân trước những tác động tiềm tàng trong tương lai có thể xảy đến. Quan điểm này được Ông Chris Trapani, Tổng giám đốc điều hành của Christie’s International Real Estate Sereno cho biết.

Để đối phó với các vấn đề khí hậu như nhiệt độ khắc nghiệt, bão và cháy rừng, các nhà phát triển và xây dựng không gian sống ở khu vực Bay Area bắt đầu tích hợp các thiết kế bền vững và kiên cố hơn, tạo nên một xu hướng đáng mới đáng lưu tâm trong phân khúc bất động sản hạng sang – những ngôi nhà được trang bị để thích nghi và ứng biến với thay đổi khí hậu bất thường.

“Vật liệu chống cháy cùng hệ thống quản lý năng lượng cho toàn bộ ngôi nhà được ứng dụng, theo đó hệ thống kỹ thuật số này giúp theo dõi và kiểm soát mức tiêu thụ, sản xuất và lưu trữ năng lượng của hộ gia đình. Đây không còn được coi là ứng dụng bổ sung nữa mà là khoản đầu tư cần thiết để bảo vệ ngôi nhà trong tương lai.” – Trapani cho biết.

Các quy định mới về xây dựng và thiết kế cảnh quan cũng đang được áp dụng để bảo vệ ngôi nhà khỏi tác động của cháy rừng.

Ví dụ, tại thị trấn Mill Valley thuộc Quận Marin và các thành phố khác được phân loại là vùng có nguy cơ cháy rừng rất cao, chủ sở hữu bất động sản được yêu cầu tạo ra một “không gian có thể phòng thủ” xung quanh nhà của họ bằng cách tỉa thưa thảm thực vật và loại bỏ những thực vật chết hoặc sắp chết. Hiện nay, tiểu bang này cũng đang ban hành các quy định chặt chẽ hơn nữa nhằm bảo vệ cư dân bằng cách cấm mọi thảm thực vật, hàng rào gỗ và sàn gỗ cũng như các vật liệu dễ cháy khác trong phạm vi năm feet tính từ ngôi nhà.

Trapani kết luận: “Khi con người nhận thức rõ hơn và trải qua nhiều sự kiện biến động liên quan đến thay đổi thời tiết hơn, xu hướng thiết kế nhà ở và quy hoạch mang tính bền vững sẽ còn phát triển hơn thế”

THỊ TRƯỜNG GENEVA, THUỴ SỸ

Tại thành phố Geneva, Thụy Sĩ – địa điểm thường xuyên chịu ảnh hưởng của lượng mưa lớn và xói mòn núi cao, cuộc thảo luận về khí hậu cũng đang diễn ra sôi nổi giữa những người mua nhà xa xỉ và các nhà đầu tư.

Ông Maxime Dubus, giám đốc điều hành của SPG One Christie’s International Real Estate, báo cáo rằng những khách hàng trong phân khúc bất động sản hạng sang đang ngày càng quan tâm đến những ngôi nhà có thiết kế thân thiện với môi trường và các đặc điểm giúp tăng sức ứng phó trước các sự kiện thời tiết khắc nghiệt.

Dubus cho biết: “Các nhà mua bất động sản hạng sang đang có xu hướng đưa ra yêu cầu các toà nhà phải được thiết kế bền vững từ hệ thống tiết kiêm năng lượng cho đến Chứng nhận sinh thái như Minergie xác nhận rằng một tòa nhà có mức tiêu thụ năng lượng thấp”.

Thụy Sĩ được công nhận là một trong những quốc gia tiến bộ và cam kết thực hiện các biện pháp chống biến đổi khí hậu. Tinh thần này bắt đầu từ nguồn gốc nền kinh tế nông thôn của đất nước, từ đó đã được khắc hoạ rõ nét vào kiến trúc Thụy Sĩ. Điều này cũng đồng nghĩa với việc những người mua có ý thức về môi trường dễ dàng tìm kiếm những ngôi nhà được trang bị tính năng và hệ thống tối ưu việc bảo tồn tài nguyên.

Tuy nhiên Dubus cũng cho biết thêm trong khi các thiết kế nhà bền vững vượt quá mức giá nhà thông thường trên thị trường bất động sản tại Geneva, nhiều người mua cũng yêu cầu các tính năng bổ sung cao cấp hơn cho ngôi nhà của họ, và qua đó lại đẩy các tiêu chuẩn nhà lên cao hơn. Dubus giải thích chi tiết: “Những người mua nhà hạng sang trong khu vực của chúng tôi ngày càng quan tâm đến những ngôi nhà có các tính năng thân thiện với môi trường và công nghệ tiên tiến, chẳng hạn như hệ thống sử dụng năng lượng mặt trời và các giải pháp quản lý nguồn nước. Họ mong muốn ngôi nhà ứng phó được các biến đổi môi trường mà không phải đánh đổi không gian sống giàu giá trị và tiện nghi.

Ý thức về môi trường ở Geneva cũng được truyền tải rộng hơn trong việc phát triển dự án mới, cụ thể đó là những ngôi nhà hạng sang được gia tăng kết cấu, mái nhà xanh giải quyết lượng mưa, các giải pháp năng lượng toàn diện bao gồm cả hệ thống địa nhiệt.

THỊ TRƯỜNG DUBAI, UNITED ARAB EMIRATES

Thiết kế toà nhà Eywa tại thành phố Dubai

Nổi tiếng với những tòa nhà chọc trời phá vỡ kỷ lục thế giới và các khách sạn hạng siêu sang, Dubai đã và đang khẳng định vị thế là một trong những quốc gia đi đầu về phát triển bền vững. Jackie Johns, đối tác quản lý của Christie’s International Real Estate Dubai nhận định: “Trong thập kỷ qua, tiểu vương quốc này đã lấy bảo vệ môi trường làm mục tiêu trọng tâm trong các công trình xây dựng – điều này đã lan tỏa đến những người mua và nhà đầu tư bất động sản hạng sang, những cá nhân này từ đó phát triển nhận thức mạnh mẽ về vấn đề bảo vệ môi trường hơn bao giờ hết.”

Mục tiêu phát triển bền vững của Dubai được thiết lập khi Đức vua Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum lên nắm quyền vào năm 2006. Sheikh Mohammed đã đưa ra Chiến lược Năng lượng sạch Dubai mục tiêu đến năm 2050 (Dubai Clean Energy Strategy 2050). Chiến lược này đề ra mục tiêu 75% năng lượng của thành phố sẽ đến từ các nguồn năng lượng sạch vào năm 2050 và mục tiêu biến thành phố này có tác động đến môi trường thấp nhất toàn cầu..

Vào cuối những năm 2000, khi chiến lược Năng lượng sạch Dubai 2050 được khởi động, một loạt các sự kiện được đưa ra thẩm định. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã khiến du lịch và xây dựng ở Dubai trì trệ, buộc chính phủ và các nhà phát triển phải quyết định tạm dừng. Song song đó, trong bối cảnh Dubai đang tìm cách giảm phụ thuộc vào nhập khẩu khí đốt tự nhiên, năng lượng mặt trời nổi lên như một lựa chọn với giá thành cạnh tranh và các ý tưởng về năng lượng xanh bắt đầu được lan rộng tại UAE.

Hơn một thập kỉ sau, thành phố đã thực thi nhiều sáng kiến nhằm giảm lượng khí thải carbon, tăng hiệu quả sử dụng năng lượng và thúc đẩy sử dụng các nguồn năng lượng tái tạo.

Lấy bảo vệ môi trường làm trọng tâm không còn xa lạ với các nhà phát triển không gian sống cao cấp. Johns cho biết người mua ở Dubai “mong đợi các tính năng bền vững, và các nhà xây dựng sẵn sàng hiện thực hoá”. Họ ra mắt các khu dân cư với tiện nghi mang cảm hứng từ thiên nhiên, được chứng nhận các tiêu chí về bảo vệ môi trường và đưa các vật liệu xây dựng sáng tạo như tre và thép tái chế vào công trình.

Một ví dụ đáng chú ý về xu hướng này là Eywa Dubai, một tòa tháp chung cư mới với mệnh danh là một trong những công trình có khả năng tự duy trì hoạt động trên toàn thế giới và là “hình mẫu cho các khu dân cư sống xanh trong tương lai”. Eywa được mô tả như “một hệ sinh thái sinh động” khi sở hữu thiết kế theo xu hướng “biophilic” – đề cao việc gắn kết mật thiết con người và thiên nhiên với nhau. Eywa cũng là một trong số ít các tòa nhà trên thế giới đạt được cả chứng nhận LEED Bạch kim và WELL Bạch kim.

THÀNH PHỐ NAPLES, FLORIDA, USA

Thành phố Naples toạ lạc trên Vịnh Mexico ở phía tây nam Florida là nơi có chín dặm bãi biển cát trắng và nhiệt độ trung bình hàng năm là 77 độ F (tương ứng 25 độ C). Với hơn 260 ngày nắng mỗi năm tại đây cùng mức thuế thấp của Florida khiến khu vực này là điểm đến hấp dẫn đối với những người mua nhà và các nhà đầu tư bất động sản hạng sang từ khắp nơi trên thế giới.

Nhưng những năm gần đây, thành phố Naples đã phải hứng chịu một loạt các sự kiện thời tiết khắc nghiệt, đáng chú ý nhất là cơn bão Ian đã tàn phá khu vực này và gây ra thiệt hại tài sản ước tính 113 tỷ đô la Mỹ khi đổ bộ vào đất liền vào tháng 9 năm 2022. Mặc dù bão luôn hiện diện tại tiểu bang Florida, nhưng sự khác biệt hiện nay là những cơn bão này đang trở nên dữ dội hơn do biến đổi khí hậu theo nhận định từ các chuyên gia.

Mặc dù vậy, những người mua thuộc phân khúc cao cấp với mục đích tìm kiếm bất động sản ở phía tây nam Florida vẫn không hề nản lòng, theo Ron Howard – Phó chủ tịch điều hành của John R. Wood Christie’s International Real Estate.

Howard chia sẻ: “Nhiều người mua nhà hạng sang của chúng tôi chỉ mong muốn lối sống đậm chất Florida – ánh nắng mặt trời ngập tràn, những bãi biển với vẻ đẹp nguyên sơ, thời tiết tuyệt vời và các lợi ích liên quan đến thuế. Họ hoàn toàn hiểu những rủi ro khi thời tiết trở nên khắc nghiệt, nhưng họ không qua bận tâm về vấn đề này. Nói rõ thêm, họ có đầy đủ điều kiện để xây dựng những ngôi nhà với các tính năng cao cấp giúp giảm thiểu vấn đề do bão gây ra”.

Trên thực tế, thị trường bất động sản hạng sang của Florida có xu hướng tăng vọt sau các cơn bão lớn. Một nghiên cứu trên Tạp chí Kinh tế Môi trường đã phân tích dữ liệu bất động sản của Florida trong gần hai thập kỷ qua và phát hiện rằng những người mua bất động sản hạng sang có xu hướng chuyển đến đây và đẩy giá nhà lên cao sau các cơn bão. Hơn nữa, nghiên cứu cũng chỉ ra rằng giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao trong vòng ba năm kể từ khi cơn bão quét qua..

Dữ liệu về thị trường bất động sản cao cấp tại địa phương được ghi nhận sau cơn bão Ian và Irma – những cơn bão có sức tàn phá ít hơn ở phía tây nam Florida – dường như chứng minh điều này. Tờ Naples Daily News đưa tin rằng giá trị bất động sản ở Quận Collier đã tăng 20% so với cùng kỳ năm trước kể từ thời điểm cơn bão Ian đổ bộ, trong khi giá nhà phân khúc trung cấp tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Một năm sau khi cơn bão Irma đổ bộ vào đất liền vào tháng 9 năm 2017, doanh số bán nhà có giá từ 2 triệu đô la Mỹ trở lên đã tăng 20% theo phân tích từ Hội đồng Môi giới Bất động sản Naples Area.

Bản Dự Báo được công bố trực tiếp tại Christie’s International Real Estate.