Tổng Quan Thị Trường Bất Động Sản Cao Cấp Toàn Cầu năm 2025

Viết bởi Mien Dinh

Feb 18 2025

Với các văn phòng trải rộng trên gần 50 quốc gia và vùng lãnh thổ, mạng lưới của Christie’s International Real Estate mang đến cái nhìn sâu sắc về các điểm đến sang trọng quan trọng trên toàn cầu. Đối với bản dự báo năm 2025, chúng tôi đã khảo sát các chi nhánh về dự đoán thị trường địa phương của họ. Hãy cùng điểm qua những con số nổi bật, phản ánh một thị trường đầy chuyển động trong năm qua:

Hoa Kỳ

New York

Trong các năm bầu cử tổng thống Hoa Kỳ, thị trường bất động sản thường rơi vào trạng thái trầm lắng do tâm lý chờ đợi và thận trọng của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, năm 2024 lại là một ngoại lệ đối với quy luật này tại Thành phố New York. Đòn bẩy phần nhiều đến từ các nhà đầu tư quốc tế, những người đang tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn cho dòng vốn của họ. Nhờ đó, thị trường bất động sản New York vẫn duy trì được sự sôi động suốt cả năm, ngay cả khi cuộc bầu cử đang đến gần. Sonja Cullaro, Phó Chủ tịch Điều hành của Tập đoàn Christie’s International Real Estate, ước tính rằng hoạt động mua bán của khách hàng nước ngoài đã tăng từ 20% đến 30% so với năm 2023. Bà nhận định: “Tình trạng bất ổn trên toàn cầu đang thúc đẩy làn sóng mua bất động sản tại New York.”

Ảnh: Bà Sonja Cullaro, Sonja Cullaro, Phó Chủ tịch Điều hành của Tập đoàn Christie’s International Real Estate

Mặc dù có sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư quốc tế, thị trường bất động sản Manhattan vẫn nghiêng về phía người mua khi nguồn cung vượt xa nhu cầu. Giá bất động sản tại khu vực này đã giảm trung bình ở mức một con số tính theo phần trăm trong năm 2024. Đặc biệt, phân khúc xa xỉ rơi vào trạng thái chững lại khi những thay đổi về kinh tế và xu hướng tiêu dùng tác động mạnh mẽ đến quyết định mua sắm của giới thượng lưu.

Theo Ilija Pavlovic, Giám đốc điều hành Tập đoàn Christie’s International Real Estate, các hợp tác xã lâu năm – nơi chi phí bảo trì bị trì hoãn và có thể làm gia tăng tổng chi phí sở hữu – ngày càng mất đi sức hút đối với khách hàng cao cấp, đặc biệt là thế hệ trẻ. Trong khi đó, các dự án phát triển mới cũng gặp không ít trở ngại khi lãi suất cao làm tăng đáng kể chi phí tài chính, khiến nhiều kế hoạch xây dựng trở nên kém khả thi.

Ảnh: Bà Sonja Cullaro và ông Ilijah Pavlovic

Pavlovic nhấn mạnh rằng tốc độ xây dựng tại New York đang giảm đáng kể. Ông dẫn chứng số lượng hồ sơ đăng ký xây dựng các tòa nhà mới trong quý 3 năm 2024 đã thấp hơn 43% so với mức trung bình kể từ năm 2008. “Lãi suất cao không chỉ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà mà còn tác động sâu rộng hơn đến toàn bộ quá trình phát triển dự án. Nó làm thay đổi hoàn toàn bài toán tài chính của các chủ đầu tư, khiến nhiều kế hoạch không thể triển khai,” ông nhận định.

Dù New York vẫn là điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn quốc tế, những thay đổi về kinh tế và chính sách tiền tệ đang tái định hình thị trường. Sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các phân khúc bất động sản, tạo ra cả cơ hội lẫn thách thức cho nhà đầu tư cũng như người mua trong thời gian tới.

Ảnh: Căn penthouse tại Central Park Tower – tòa nhà dân cư cao nhất thế giới, Sky House. Căn hộ được thiết kế với thư viện riêng, cầu thang điêu khắc ấn tượng và một salon rộng lớn có quy mô tương đương phòng khiêu vũ. (DONNA DOTAN)

Dù thị trường bất động sản năm 2024 còn nhiều biến động, Sonja Cullaro và Ilija Pavlovic vẫn tỏ ra lạc quan về triển vọng năm 2025. Họ cho rằng các khoản tiền thưởng hậu hĩnh từ Phố Wall – nhờ sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường chứng khoán trong năm 2024 – sẽ góp phần thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản. Bên cạnh đó, giới đầu tư Bitcoin toàn cầu, sau khi chứng kiến mức tăng ấn tượng 500% của tiền điện tử trong hai năm qua, có thể sẽ chuyển một phần lợi nhuận sang các tài sản cứng và ổn định hơn, như bất động sản tại Manhattan.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở ngoại ô cao cấp trong khu vực Tri-State vẫn ở mức khan hiếm. Tỷ lệ thế chấp cao, dao động trong khoảng 6% đến 7%, tiếp tục khiến nhiều chủ nhà bám trụ với bất động sản hiện tại và khoản vay thế chấp họ đang có. Mức lãi suất 5% mà nhiều người kỳ vọng dường như ngày càng trở nên xa vời sau những phát biểu vào cuối năm của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED).

Cullaro nhận định: “Nếu lãi suất giảm, người bán cuối cùng sẽ sẵn sàng giao dịch, giúp tăng nguồn cung và ổn định giá cả cho người mua.”

Tuy nhiên, có lẽ cả người mua lẫn người bán sẽ còn phải chờ đợi thêm một thời gian nữa để tình hình thị trường thật sự quay về quỹ đạo ổn định, đảm bảo cung và cầu cân bằng và công bằng.

Miami

Miami tiếp tục khẳng định vị thế là một điểm đến toàn cầu hàng đầu cho bất động sản hạng sang, được thúc đẩy bởi làn sóng người mua trong nước và quốc tế đang tìm kiếm cả nơi ở chính lẫn cơ hội đầu tư. Theo Edgardo Defortuna, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của Fortune Christie’s International Real Estate tại Miami, nhu cầu đối với bất động sản siêu sang trong năm 2024 vẫn rất mạnh mẽ. Ông cho biết: “Sự hấp dẫn này được thúc đẩy bởi các chính sách thuế thuận lợi, sự dịch chuyển của những cá nhân có thu nhập ròng cao và danh tiếng của Miami như một trung tâm tài chính, văn hóa đầy năng động.”

Best Luxury Real Estate Brokerage in Florida

Ảnh bờ biển Miami từ Fortune Christie’s International Real Estate

Nguồn cung ở các phân khúc trọng điểm vẫn ở mức khan hiếm, khiến thị trường trở nên cạnh tranh hơn bao giờ hết. Nhiều giao dịch được thực hiện bằng tiền mặt và chốt nhanh chóng, dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong số lượng giao dịch nhà ở có giá trị trên 1 triệu USD. Cụ thể, doanh số bán nhà cao cấp tại Quận Miami-Dade tăng 6,6% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tại Quận Broward, con số này đạt mức tăng 9,3%, theo dữ liệu từ Fortune.

Nhìn về năm 2025, Defortuna dự báo nhu cầu sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, được hỗ trợ bởi sự mở rộng cơ sở hạ tầng của Miami và sự phát triển của các dự án bất động sản mang thương hiệu sang trọng. Sự quan tâm từ các nhà đầu tư châu Âu và châu Mỹ Latinh cũng đang ngày càng gia tăng. Mặc dù lãi suất cao có thể kìm hãm hoạt động ở một số phân khúc, thị trường bất động sản hạng sang dự kiến vẫn ổn định, do khách hàng trong phân khúc này ít phụ thuộc vào các khoản vay truyền thống.

Một xu hướng đáng chú ý trong thời gian tới là sự gia tăng nhu cầu đối với các bất động sản tích hợp tiện ích chăm sóc sức khỏe và phong cách sống đẳng cấp. Theo Defortuna, đây sẽ là yếu tố quan trọng giúp định hình thị trường bất động sản cao cấp tại Miami trong những năm tới.

Los Angeles

Ghi chú của Biên tập viên:

“Những trận cháy rừng kinh hoàng quét qua Quận Los Angeles vào tháng 1 đã để lại những mất mát to lớn, cướp đi sinh mạng của ít nhất 20 sinh mạnh quý gía, phá hủy hàng nghìn ngôi nhà và gây thiệt hại tài sản lên tới hơn 50 tỷ USD. Khi những đám cháy lắng xuống, chúng ta vẫn chưa thể đo lường hết tác động của thảm kịch này đối với cộng đồng và thị trường bất động sản địa phương.

Ảnh: hậu thảm hoạ cháy tại Los Angeles, vẫn cần thời gian và nguồn lực lớn để người dân ổn định lại

Ban đầu, chúng tôi dự định tập trung vào những xu hướng đang định hình thị trường bất động sản xa xỉ tại Los Angeles, từ ảnh hưởng của Thuế Biệt thự sau 18 tháng áp dụng, làn sóng người mua quốc tế cho đến những giao dịch nổi bật. Nhưng trong bối cảnh hàng nghìn gia đình vẫn đang chật vật tìm lại mái ấm, những chủ đề ấy bỗng trở nên xa vời. Lúc này, điều quan trọng hơn cả là sự đoàn kết, sẻ chia và cùng nhau hỗ trợ những người đang cần giúp đỡ nhất.

Chúng tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các đại lý của Christie’s International Real Estate Southern California và toàn bộ cộng đồng bất động sản khu vực—nhiều người trong số họ cũng đã mất đi chính ngôi nhà của mình—vì những nỗ lực không ngừng nghỉ trong việc giúp đỡ các gia đình bị ảnh hưởng.

Đặc biệt, chúng tôi trân trọng những hành động kêu gọi chính quyền điều chỉnh một số chính sách nhằm hỗ trợ quá trình tái thiết và bảo vệ cộng đồng trước những thảm họa tương tự trong tương lai. Những đề xuất như tạm dừng Biện pháp Thuế Biệt thự ULA, nới lỏng quy định xây dựng để giúp việc tái thiết diễn ra nhanh chóng, miễn thuế tài sản cho các ngôi nhà bị phá hủy cho đến khi được xây dựng lại, hay mở rộng phạm vi bảo hiểm hỏa hoạn theo Kế hoạch FAIR của California đều là những bước đi thiết thực và cần thiết lúc này.

Chúng tôi hy vọng Los Angeles sẽ nhanh chóng hồi sinh sau thảm kịch này, không chỉ với những tòa nhà được dựng lại, mà còn với một cộng đồng kiên cường hơn, gắn kết hơn. Trái tim của chúng tôi luôn hướng về tất cả những ai đang chịu ảnh hưởng, và chúng tôi tin rằng với sự chung tay của mọi người, ánh sáng sẽ sớm trở lại trên thành phố này.”

San Francisco

Jessica Grimes, chuyên gia chiến lược tăng trưởng và thương hiệu tại Khu vực Vịnh San Francisco, dự báo một năm 2025 đầy hứa hẹn cho thị trường bất động sản cao cấp trong khu vực. Sự quan tâm của người mua ngày càng tăng, nguồn cung được cải thiện và niềm tin thị trường phục hồi đang tạo ra nền tảng vững chắc cho một chu kỳ phát triển mới.

Tại San Francisco, giá nhà đã giảm hai con số so với mức đỉnh năm 2022, mở ra những cơ hội hấp dẫn mà người mua hiện đang nhanh chóng nắm bắt. Sự lạc quan còn được củng cố bởi chính quyền thành phố mới, với trọng tâm là cải thiện an toàn công cộng, thúc đẩy phát triển kinh doanh và xây dựng thêm nhà ở.

Trong khi đó, trên khắp Vùng Vịnh, thị trường bất động sản vốn trầm lắng trong hai năm qua do tâm lý do dự của người mua và nguồn cung hạn chế, nay đang có dấu hiệu khởi sắc. Theo Chris Trapani, đồng sáng lập kiêm Giám đốc điều hành của Christie’s International Real Estate Sereno, lượng nhà giao dịch được trong tháng 10 và 11 đã tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, nhiều người bán từng trì hoãn niêm yết nhà cũng đang dần quay lại thị trường, góp phần làm tăng lượng hàng tồn kho và tạo động lực tích cực cho năm 2025.

Ngoài ra, thị trường còn được hưởng lợi từ sự phục hồi mạnh mẽ của lĩnh vực công nghệ. Nhóm “Magnificent Seven” – bao gồm những gã khổng lồ công nghệ – đã đạt mức lợi nhuận trung bình ấn tượng gần 69% vào năm 2024, so với mức tăng 25% của chỉ số S&P 500. Mặc dù khó có thể duy trì mức tăng trưởng cao như vậy trong năm tới, nhưng điều này có thể thúc đẩy một làn sóng các chuyên gia công nghệ giàu có chuyển lợi nhuận từ cổ phiếu sang đầu tư bất động sản, đặc biệt là tại Thung lũng Silicon và khu vực Vịnh rộng lớn hơn.

Trapani nhận định: “Chúng tôi ngày càng tin rằng năm 2025 sẽ mang lại luồng sinh khí mới cho thị trường bất động sản Vùng Vịnh, đồng thời đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng kéo dài trong những năm tới.”

Chicago: Thị Trường Xa Xỉ Tiếp Tục Bùng Nổ

Nửa cuối năm 2024 đánh dấu sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc bất động sản hạng sang tại Chicago, xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục trong suốt năm 2025. Giá nhà xa xỉ tại đây tăng với tốc độ nhanh hơn nhiều so với hầu hết các thành phố lớn khác của Mỹ cũng như mức trung bình toàn quốc.

Từ tháng 7 đến tháng 12/2024, thị trường ghi nhận số lượng kỷ lục các bất động sản niêm yết có giá từ 10 triệu USD trở lên, nhiều trong số đó nhanh chóng được bán. Đồng thời, các giao dịch nhà ở trong tầm giá 3-5 triệu USD cũng thiết lập nhiều mức giá kỷ lục mới. Tổng kết cả năm 2024, số lượng giao dịch thành công đối với bất động sản có giá từ 4 triệu USD trở lên tại Chicago đã tăng 35% so với năm 2023.

Theo chuyên gia George Schultz từ Christie’s International Real Estate, sự tăng trưởng này phản ánh niềm tin vững chắc của cả người mua lẫn người bán vào thị trường. Ông cũng nhấn mạnh rằng Chicago có giá cả phải chăng hơn so với nhiều thành phố lớn khác của Mỹ.

“Xét về quy mô và sự tinh tế, Chicago là một trong những thành phố có giá cả hợp lý nhất ở Mỹ trong phân khúc bất động sản hạng sang. Dù mua chung cư, nhà phố hay biệt thự, bạn đều có được giá trị cao hơn đáng kể so với các thị trường khác,” Schultz chia sẻ.

Bên cạnh đó, Chicago còn hấp dẫn giới nhà giàu nhờ vào nền nghệ thuật nổi tiếng toàn cầu, cũng như sự phát triển mạnh mẽ trong các lĩnh vực tài chính và công nghệ.

Tuy nhiên, phân khúc căn hộ hạng sang tại trung tâm thành phố vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Do ảnh hưởng kéo dài của đại dịch COVID-19, cùng với tình hình tội phạm gia tăng và việc đóng cửa hàng loạt văn phòng, các căn hộ ở trung tâm Chicago vẫn đang được giao dịch dưới giá chào bán.

Boston: Nguồn Cung Hạn Chế Giúp Giá Nhà Tăng Trưởng

Bất động sản hạng sang tại Boston tiếp tục là thị trường của người bán nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao. Theo Slater Anderson, Giám đốc điều hành của Christie’s International Real Estate Boston, thị trường cao cấp chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là tại các tòa tháp mới ở khu Back Bay và Seaport.

Tính đến cuối năm 2024, giá căn hộ trung bình tại Boston đã tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Riêng tại Back Bay và Seaport – hai thị trường xa xỉ hàng đầu của thành phố – mức tăng giá dao động trong khoảng 5-7% mỗi năm.

Tuy nhiên, số lượng giao dịch trên 10 triệu USD đã giảm từ 18 căn vào năm 2023 xuống còn 6 căn trong năm 2024. Dù vậy, Anderson dự đoán Boston sẽ tiếp tục là một thị trường sôi động trong năm 2025, với giá nhà tiếp tục tăng nhẹ.

Một thay đổi đáng chú ý là việc kiểm tra nhà và các điều khoản bảo lưu – vốn ít phổ biến trong những năm gần đây do sự cạnh tranh gay gắt – sẽ dần quay trở lại. Điều này cho thấy người mua đang có vị thế mạnh hơn so với trước đây, mặc dù nguồn cung vẫn ở mức thấp.

Naples, Florida: Sức Nóng Chưa Hạ Nhiệt

Naples – trung tâm bất động sản ven biển phía Tây Nam Florida – tiếp tục giữ vững vị thế là một trong những thị trường xa xỉ hấp dẫn nhất Hoa Kỳ. Bất động sản ven sông và các dự án xây dựng mới vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ, với giá nhà tiếp tục tăng trưởng.

Ron Howard, Phó Chủ tịch điều hành mảng bán hàng của John R. Wood Christie’s International Real Estate, cho biết truyền thống, Naples chủ yếu thu hút người mua từ vùng Trung Tây. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thành phố này đang chứng kiến lượng khách hàng gia tăng từ miền Tây Hoa Kỳ và Canada.

Xu hướng tái phát triển tại Naples cũng rất sôi động. Nhiều căn nhà cũ tại các khu dân cư lâu đời ven sông như Coquina Sands, Moorings và Park Shore đang được thay thế bằng những biệt thự hiện đại. Đáng chú ý, Naples còn đang thu hút các dự án khu dân cư thương hiệu cao cấp như Ritz-Carlton và Four Seasons, tạo thêm sự phấn khích và nguồn cung cho thị trường vốn đã rất sôi động này.

Năm 2024 tiếp tục ghi nhận những kỷ lục bán hàng mới. Đơn cử, tại Port Royal, một lô đất ven sông rộng 0,95 mẫu Anh ở địa chỉ 3675 Fort Charles Drive đã được giao dịch với giá 36,49 triệu USD – mức giá cao nhất từng được ghi nhận trong khu vực.

Nhìn về năm 2025, Howard dự báo lượng hàng tồn kho sẽ tăng nhẹ, giá tiếp tục tăng nhưng với tốc độ vừa phải. Số lượng người mua thanh toán bằng tiền mặt cũng sẽ gia tăng, đồng thời sự quan tâm đến các cộng đồng dân cư cao cấp với nhiều tiện ích sang trọng vẫn sẽ ở mức cao.

Dallas, Texas: Điểm Đầu Tư Hàng Đầu

Dallas-Fort Worth (DFW) tiếp tục khẳng định vị thế là một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất Hoa Kỳ. Theo báo cáo từ PwC và Viện Đất đai Đô thị, DFW đã được xếp hạng là khu vực số 1 đáng đầu tư vào năm 2025.

Jerry Mooty, Giám đốc điều hành của Christie’s International Real Estate Dallas, cho biết hoạt động mua bán và giao dịch sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025 khi niềm tin của người mua hồi phục.

Dù giá nhà trung bình trên toàn khu vực DFW đã giảm nhẹ 1,5% trong năm 2024, phân khúc bất động sản hạng sang vẫn ghi nhận mức tăng giá lên đến 2%. Các khu vực xa xỉ như Highland Park, Preston Hollow và University Park tiếp tục thu hút người mua nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu ổn định.

Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường là sự dịch chuyển của các tập đoàn lớn đến Texas. Năm 2024, tám công ty toàn cầu – bao gồm SpaceX và Chevron – đã chuyển trụ sở chính đến bang này nhờ lợi thế về thuế suất thấp, quy định thông thoáng và chi phí sinh hoạt hợp lý.

“Việc di dời doanh nghiệp mang lại sự tăng trưởng và kéo theo một lượng lớn giám đốc điều hành cấp cao đến khu vực. Điều này giúp duy trì sức mạnh của thị trường bất động sản xa xỉ tại DFW, đặc biệt là trong phân khúc nhà có giá cao,” Mooty nhận định.

Dự báo cho năm 2025, Dallas-Fort Worth sẽ tiếp tục thu hút các nhà đầu tư và người mua cao cấp, với nhu cầu mạnh mẽ ở các khu vực xa xỉ, đặc biệt là từ những khách hàng giàu có di chuyển từ các bang khác đến Texas.

Austin, Texas: Ổn Định Sau Giai Đoạn Biến Động

Sau nhiều năm giá nhà tăng cao và thị trường biến động mạnh, năm 2024 đã mang lại sự ổn định hơn cho bất động sản tại Austin.

Một trong những bất động sản ấn tượng của thành phố là The Bond House, được xây dựng vào năm 1962. Ngôi nhà này được đặt biệt danh theo phong cách của những bộ phim James Bond thập niên 1960, với thiết kế hài hòa giữa nét đẹp giữa thế kỷ và sự sang trọng hiện đại. Tọa lạc bên hồ và có cổng riêng, dinh thự này sở hữu hồ bơi tắm nắng, phòng tắm riêng trong tất cả các phòng ngủ, cùng một phòng khách rộng lớn với trần dốc ấn tượng.

Austin tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của giới thu nhập cao nhờ sự phát triển mạnh mẽ của ngành công nghệ và đổi mới. Theo Romeo Manzanilla, Giám đốc điều hành của Lone Star Christie’s International Real Estate, những khoản đầu tư lớn như nhà máy bán dẫn trị giá 20 tỷ USD của Samsung và sự mở rộng liên tục của Tesla càng củng cố thêm sức hút kinh tế và vị thế của Austin trên thị trường bất động sản cao cấp.

Tuy nhiên, Manzanilla dự đoán giá nhà hạng sang tại Austin sẽ tiếp tục giảm nhẹ trong năm 2025, tương tự như xu hướng chung của các thị trường từng bùng nổ trong và sau đại dịch COVID-19.

Quần Đảo Virgin (Caribbean): Sức Hấp Dẫn Ngày Càng Lớn

Quần đảo Virgin của Mỹ đã có một năm 2024 mạnh mẽ, với sự tăng trưởng giá đáng kể và sự quan tâm quốc tế ngày càng gia tăng đối với khu vực này. Tổng thể, quần đảo Virgin của Mỹ ghi nhận mức tăng giá 17% đối với các danh mục có giá trên 1 triệu USD, nhiều trong số đó chỉ mất rất ít thời gian để bán trên thị trường.

St. John: Điểm Nóng Biệt Thự Hạng Sang

Tại St. John, dù tổng số giao dịch có giảm nhẹ, nhu cầu về bất động sản cao cấp vẫn rất lớn, đặc biệt là các biệt thự ven biển, theo Keleigh Rees, Giám đốc điều hành của Islandia Christie’s International Real Estate.

Một trong những bất động sản nổi bật tại đây là Indo House, tọa lạc tại Great Cruz Bay. Ngôi nhà này được thiết kế gần gũi với thiên nhiên, nổi bật với trần tre, cửa kính toàn cảnh và hồ bơi vô cực.

Dự báo cho năm 2025, St. John sẽ tiếp tục là điểm đến ưa chuộng của giới thượng lưu, đặc biệt tại các khu vực sang trọng như Chocolate Hole, Rendezvous Bay và Peter Bay. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá có thể chậm lại do tác động của nền kinh tế toàn cầu và lãi suất thế chấp giảm, giúp thị trường trở nên dễ tiếp cận hơn. Bất động sản cho thuê – đặc biệt là nhà nghỉ dưỡng ngắn hạn – vẫn là lĩnh vực tiềm năng nhờ ngành du lịch phát triển mạnh mẽ.

St. Croix: Ngày Càng Cạnh Tranh Trong Phân Khúc Xa Xỉ

St. Croix tiếp tục thu hút giới siêu giàu, đặc biệt là những người tìm kiếm ngôi nhà thứ hai hoặc thứ ba. Theo Rees, sự phát triển bùng nổ của ngành du lịch đang khiến thị trường bất động sản xa xỉ tại đây trở nên cạnh tranh hơn bao giờ hết.

“Khi bước sang năm 2025, St. Croix dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh, nhờ sự kết hợp của các yếu tố như biến động kinh tế toàn cầu, sự phổ biến của làm việc từ xa, và sự vươn lên của hòn đảo như một điểm đến đáng mơ ước,” Rees chia sẻ.

Châu Âu

Paris: Sự Ổn Định Được Thiết Lập, Phân Khúc Cao Cấp Vẫn Bền Vững

Báo cáo từ Daniel Féau, chi nhánh Paris của Christie’s International Real Estate, cho thấy thị trường bất động sản tại thủ đô nước Pháp đã trên đà giảm rất sâu, với giá trung bình mỗi mét vuông giảm khoảng 13% so với đỉnh năm 2022.

Theo Charles-Marie Jottras, CEO của Daniel Feáu, sau đợt điều chỉnh mạnh mẽ này, giá cả hiện đã phản ánh sự cân bằng mới giữa người mua và người bán, giúp thị trường giao dịch ở phân khúc trung cấp dần phục hồi.

Tuy nhiên, những nhà đầu tư mong muốn tìm bất động sản cao cấp với giá hời có thể sẽ thất vọng, vì thị trường hạng sang tại Paris vẫn vững vàng.

“Tài sản sang trọng và bất động sản đặc biệt luôn được săn đón ráo riết tại thủ đô. Đối với những giao dịch trên 4 triệu euro, giá trung bình mỗi mét vuông thậm chí đã tăng 3% trong hai năm qua, bất chấp lãi suất tăng cao,” Jottras nhận định.

Điều này không gây ngạc nhiên, bởi nguồn cung nhà ở cao cấp tại Paris luôn trong tình trạng khan hiếm. Người mua trong nước phải cạnh tranh với các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt là công dân Mỹ, do số nhà có sẵn thì không vô biên.

Những bất động sản được săn đón nhất là căn hộ và nhà phố có thể vào ở ngay, đặc biệt tại Leftbank, nơi giá có thể lên đến 40.000 euro/m². Chi nhánh của Jottras gần đây đã bán hai căn hộ tại Saint-Germain-des-Prés với giá 18 triệu euro và 20 triệu euro, trong đó một người mua đã là người Mỹ.

“Năm 2025, chúng tôi dự đoán thị trường này sẽ tiếp tục nghiêng về người bán,” Jottras kết luận.

Munich: Thị Trường Hạng Sang Đang Trở Lại

Tại Đức, Munich vẫn là một trong những thành phố được săn đón nhiều nhất đối với những người muốn sở hữu bất động sản độc quyền, theo Markus Riedel, Đối tác Quản lý của RIEDEL – chi nhánh bất động sản quốc tế của Christie’s tại Munich.

“Sau một giai đoạn chững lại, nhu cầu đối với bất động sản cao cấp đã tăng đáng kể trong những tháng gần đây,” Riedel nhận xét.

Sự phục hồi này thể hiện rõ trong danh mục đầu tư của RIEDEL, khi tổng doanh số bán các bất động sản trị giá trên 1 triệu USD đã tăng 30% trong năm 2024. Xu hướng này báo hiệu sự chuyển dịch trở lại thị trường của người bán.

Tuy nhiên, hiện tại, lãi suất cao và giá cả tương đối ổn định vẫn tạo ra cơ hội đàm phán linh hoạt cho người mua. Dù vậy, nguồn cung tại các khu vực đắc địa như Bogenhausen, Lehel và Nymphenburg có thể ngày càng khan hiếm, theo Distler.

Những người mua ưu tiên không gian rộng rãi, công nghệ hiện đại và tiện nghi cao cấp nên hành động chiến lược để tận dụng điều kiện thị trường hiện tại. Bất động sản bền vững, tiết kiệm năng lượng và đảm bảo quyền riêng tư tiếp tục được tìm kiếm nhiều nhất.

“Munich vẫn là một điểm đầu tư ổn định và an toàn, nhờ nền kinh tế mạnh và tốc độ tăng trưởng dân số liên tục,” Riedel khẳng định.

Với những diễn biến này, thị trường bất động sản Munich trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển, và những người mua nhanh nhạy sẽ có lợi thế lớn trong môi trường cạnh tranh.

Luân Đôn

London là trung tâm của thị trường bất động sản hạng sang ở châu Âu (thậm chí có thể nói là trung tâm của thế giới). Mặc dù một số chính sách gần đây của chính phủ đã tác động đến việc chuyển nhượng bất động sản, nhưng các chuyên gia vẫn dự đoán sự ổn định tương đối trong năm tới.

Năm 2024 đã chứng kiến nhiều biến động làm rung chuyển thị trường. Một cuộc tổng tuyển cử chóng vánh đã đưa Đảng Lao động lên nắm quyền lần đầu tiên sau 14 năm. Chính phủ mới đã đưa ra ngân sách với các điều khoản quan trọng, bao gồm mức thuế trước bạ cao hơn đối với những giao dịch mua ngôi nhà thứ hai và bất động sản đầu tư, cũng như những thay đổi trong chế độ thuế dành cho người không cư trú – một chính sách lâu đời từng giúp Vương quốc Anh trở thành điểm đến ưa chuộng của nhiều nhà đầu tư quốc tế.

David Ruddock, Giám đốc mảng nhà ở tại Carter Jonas – công ty thành viên của Christie’s International Real Estate tại Anh – giải thích: “Chiến thắng của Đảng Lao động ban đầu mang lại cảm giác ổn định, điều này có lợi cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sự ổn định đó không kéo dài. Thay vào đó, chúng tôi đã trải qua một giai đoạn dài chờ đợi trước ngân sách đầu tiên của họ, đi kèm với những cảnh báo kinh tế không thực sự củng cố niềm tin cho thị trường.”

Ông cũng lưu ý rằng sự bất ổn này đã ảnh hưởng đến phân khúc cao cấp, với nhiều chủ nhà muốn bán sớm trước khi mức thuế mới có hiệu lực. Trong khi đó, người mua lại tỏ ra thận trọng hơn, nhiều người quyết định chờ đợi cho đến khi ngân sách mới được công bố vào cuối tháng 10. Khi các chính sách được công bố, phản ứng chung là khá tích cực, dẫn đến một thị trường tháng 11 sôi động hơn bình thường.

Shereen Akhtar, đối tác liên kết tại Carter Jonas, nhận định rằng các yếu tố pháp lý sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản năm 2025. Tuy nhiên, bà cho rằng London vẫn sẽ là lựa chọn hàng đầu của người mua quốc tế nhờ hệ thống giáo dục danh tiếng, môi trường đa văn hóa và sự ổn định của nền tài chính Anh – những lợi thế giúp thành phố này duy trì vị thế vượt trội so với các thủ đô châu Âu khác.

Ruddock cũng đồng tình với quan điểm này. “Chúng tôi chưa nhận thấy sự sụt giảm đáng kể trong lượng khách hàng quốc tế. Đối với những người chuyển đến đây để hưởng chế độ thuế không cư trú, vẫn có nhiều yếu tố hấp dẫn khác quan trọng hơn thuế suất.”

Madrid

Bước vào năm 2025, mọi ánh mắt đều đổ dồn về Madrid khi thủ đô của Tây Ban Nha tiếp tục thu hút cả người mua trong nước lẫn quốc tế. Theo Olga García Hernández, Giám đốc điều hành và đối tác tại Christie’s International Real Estate Madrid, nhu cầu cao liên tục này đến từ sự ổn định kinh tế của đất nước, sự đa dạng trong lựa chọn bất động sản, các chính sách thuế thuận lợi và nền văn hóa sôi động, cởi mở của thành phố.

Đáng chú ý, Madrid đã chứng kiến sự gia tăng số lượng chuyên gia và doanh nhân trẻ tìm kiếm bất động sản cao cấp để làm nơi ở chính, ngôi nhà thứ hai hoặc tài sản đầu tư.

Tuy nhiên, nhu cầu mạnh mẽ này đã vượt xa nguồn cung nhà ở cao cấp, đẩy giá bất động sản lên cao và làm cho thị trường ngày càng trở nên độc quyền. Điều này chưa bao giờ rõ ràng hơn trong năm 2024, khi vào tháng 4, giá nhà tại Madrid đã tăng gần 11% so với cùng kỳ năm trước – mức tăng cao nhất ở châu Âu.

Theo García Hernández, tình trạng khan hiếm này vẫn chưa thể thúc đẩy đáng kể việc xây dựng nhà mới tại Madrid. Bà nhận định: “Chúng tôi có thể thấy sự gia tăng trong các dự án cải tạo bất động sản sang trọng, cũng như một số khu phát triển cao cấp, nhưng số lượng nhà mới xây vẫn đang ở mức thấp kỷ lục.” Với nhu cầu tiếp tục duy trì ở mức cao, giá bất động sản tại Madrid được dự đoán sẽ còn tăng trong suốt năm 2025.

Rome

Thủ đô nước Ý tiếp tục là một thị trường bất động sản đáng chú ý. Xu hướng tăng giá bắt đầu từ năm 2020 ngày càng tăng tốc, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp và các khu vực được săn đón như trung tâm lịch sử của thành phố.

Theo Massimiliano Bulzoni, Giám đốc điều hành của Christie’s International Real Estate Rome, “Rome một lần nữa trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản lớn, không chỉ giới đầu tư nước ngoài.”

Một phần lý do là chính sách Regime dei Neo Domiciliati (RND) – Chế độ thuế cố định dành cho người lao động nước ngoài tại Ý. Đây là chương trình thuế đặc biệt giúp những người có thu nhập cao chuyển đến Ý hưởng ưu đãi thuế hấp dẫn, mang lại sự minh bạch và có thể giảm gánh nặng tài chính so với hệ thống thuế lũy tiến thông thường.

Ngoài ra, Rome đang chuẩn bị tổ chức Năm Thánh Công giáo 2025, còn được gọi là “Năm Thánh Hy vọng”. Dự kiến sự kiện này sẽ thu hút hơn 35 triệu du khách, khiến chính phủ đầu tư gần 2 tỷ USD vào việc nâng cấp và cải tạo diện mạo thành phố. Bulzoni nhận định: “Giống như cách Thế vận hội Olympic 2024 giúp Paris bùng nổ, chúng tôi tin rằng Năm Thánh 2025 sẽ mang đến động lực lớn cho thị trường bất động sản Rome, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư quốc tế.”

Nhìn về tương lai, Bulzoni cũng dự đoán đồng đô la Mỹ sẽ tiếp tục tăng giá so với đồng Euro vào năm 2025, điều này có thể thúc đẩy dòng vốn đầu tư mạnh mẽ từ những người mua xa xỉ ngoài châu Âu vào thị trường Rome.

Genève

Thị trường bất động sản hạng sang tại Geneva tiếp tục khẳng định sự ổn định và hấp dẫn, bất chấp những biến động kinh tế toàn cầu. Theo Maxime Dubus, Giám đốc điều hành của SPG One – chi nhánh Christie’s International Real Estate tại Geneva, nhu cầu quốc tế vẫn duy trì mạnh mẽ, đặc biệt đối với những bất động sản độc quyền với diện tích rộng rãi.

Tại Geneva, các khu vực Florissant và Champel đang trở nên đặc biệt thu hút, trong khi bên ngoài thành phố, các biệt thự ven hồ và nhà gỗ trên dãy Alps Thụy Sĩ cũng đang chứng kiến sự bùng nổ về giá trị.

Dubus giải thích: “Nguồn cung hạn chế khiến thị trường ngày càng căng thẳng, đẩy giá các bất động sản cao cấp tiếp tục tăng.”

Bên cạnh đó, yếu tố khí hậu cũng đang định hình xu hướng mua nhà, khi ngày càng nhiều cá nhân giàu có tìm đến các khu vực mát mẻ hơn như Gstaad và Verbier để tận hưởng sự yên tĩnh và an toàn trước những hiện tượng thời tiết cực đoan.

Dự báo cho năm 2025, thị trường bất động sản hạng sang tại Geneva, vùng nói tiếng Pháp của Thụy Sĩ và các khu vực trên dãy Alps sẽ tiếp tục duy trì sức hấp dẫn mạnh mẽ.

Dublin

Theo Michael Grehan, Chủ tịch Sherry FitzGerald – đối tác của Christie’s International Real Estate tại Dublin, thị trường nhà ở hạng sang tại thủ đô Ireland đã có một năm 2024 đầy sôi động, với doanh số tăng mạnh và mức độ giao dịch tích cực.

Những người mua cao cấp, cả trong nước và quốc tế, đang săn lùng các bất động sản ở vùng ngoại ô và nông thôn nhưng vẫn trong khoảng cách di chuyển hợp lý đến trung tâm thành phố, do xu hướng quay trở lại văn phòng của các công ty ngày càng phổ biến.

Ngoài ra, tình trạng thời tiết cực đoan tại nhiều quốc gia khác đang thúc đẩy làn sóng người mua quốc tế đến Dublin, bị hấp dẫn bởi khí hậu ôn hòa, ổn định của Ireland.

Sau Brexit, Ireland ngày càng trở thành lựa chọn hàng đầu của nhiều công ty đang tìm kiếm một cửa ngõ vào châu Âu, góp phần làm gia tăng nhu cầu về bất động sản cao cấp. Grehan cũng chỉ ra rằng di cư từ Mỹ đến Ireland được dự đoán sẽ tăng mạnh sau cuộc bầu cử tổng thống Hoa Kỳ, kéo theo làn sóng người mua Mỹ đến Dublin vào năm 2025.

Brussels, Bỉ

Thị trường bất động sản hạng sang của Bỉ được dự đoán sẽ có hiệu suất tốt hơn so với phần còn lại của thị trường vào năm 2025. Trên bình diện quốc tế, nền tài chính của Bỉ đang có dấu hiệu ổn định, đặc biệt sau cuộc bầu cử tổng thống Mỹ, tạo ra một mức độ dự báo kinh tế nhất định.

Bart Van Delm, Giám đốc điều hành của Christie’s International Real Estate Belgium, nhận định:
“Sự ổn định này được kỳ vọng sẽ củng cố niềm tin của các nhà đầu tư, mang lại lợi ích cho thị trường bất động sản cao cấp của Bỉ, đặc biệt tại những khu vực có nhu cầu cao như Brussels, nơi vẫn giữ được sức hấp dẫn mạnh mẽ trên trường quốc tế.”

Ngoài ra, điều kiện tín dụng dự kiến sẽ cải thiện, khi Ngân hàng Trung ương Châu Âu được cho là sẽ tiếp tục hạ lãi suất. Điều này giúp người mua tiếp cận khoản vay với điều kiện hấp dẫn hơn, từ đó nâng cao sức mua và thúc đẩy doanh số trên thị trường bất động sản.

Malta

Thị trường bất động sản hạng sang tại Malta được dự báo sẽ có một năm 2025 bùng nổ, nhờ vào các chương trình Nhập quốc tịch thông qua Đầu tư và Thường trú nhân đang được mở rộng, trong khi nhiều quốc gia EU khác lại thu hẹp các chương trình tương tự nhằm kiểm soát dòng vốn ngoại.

Malta đặc biệt hấp dẫn đối với: Người mua ngoài EU muốn có quyền cư trú tại châu Âu và những công dân EU đang tìm kiếm một chế độ thuế thuận lợi hơn

Với chiến lược nhắm đến nhà đầu tư quốc tế, Malta cung cấp nhiều ưu đãi hấp dẫn, bao gồm:

Quyền sở hữu bình đẳng với công dân Malta khi mua bất động sản tại các Khu vực được Chỉ định Đặc biệt (SDA)

Thuế doanh nghiệp thấp, đặc biệt có lợi cho các doanh nhân và nhà đầu tư

Nền kinh tế phát triển mạnh trong các lĩnh vực tài chính, công nghệ và trò chơi trực tuyến

Khí hậu Địa Trung Hải lý tưởng, thu hút người mua từ Mỹ, Anh, Thụy Sĩ, Bỉ và Trung Quốc

Theo Miguel Bonello của Oyster Christie’s International Real Estate, lượng du khách đến Malta cũng đang gia tăng mạnh mẽ, với mức tăng gần 20% vào năm 2024 so với năm trước. Bonello nhận xét:
“Sự tăng trưởng nhanh chóng của ngành du lịch đang mở ra nhiều cơ hội đầu tư bất động sản sinh lợi, đặc biệt trong lĩnh vực cho thuê ngắn hạn – một yếu tố hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài.”

Malta cũng phản ánh một số xu hướng xa xỉ toàn cầu như sức khỏe, tính bền vững, an ninh và kiến trúc di sản. Bonello cho biết:
“Sự kết hợp giữa kiến trúc hiện đại và di sản lịch sử của Malta mang đến cho người mua những ngôi nhà với câu chuyện độc đáo. Những bất động sản đạt giải thưởng thiết kế, nằm trong khu dân cư có ý nghĩa văn hóa hoặc sở hữu giá trị lịch sử đang ngày càng được săn đón, phù hợp với nhu cầu ngày càng cao về sự xa xỉ mang tính biểu tượng.”

Nhìn về tương lai, Bonello dự đoán nhu cầu từ nhà đầu tư quốc tế sẽ tiếp tục tăng do: Những thay đổi trong luật cư trú và nhập tịch, tác động của biến động kinh tế toàn cầu, xu hướng làm việc từ xa ngày càng phổ biến, thúc đẩy nhu cầu tìm kiếm nơi ở chất lượng cao tại những điểm đến có lối sống cân bằng và môi trường sống lý tưởng như Malta.

Trung Đông

Dubai

Năm 2024, thị trường bất động sản Dubai đã đạt mức tăng trưởng ấn tượng, phá vỡ nhiều kỷ lục. Trong nửa đầu năm, tổng doanh thu đạt 63,5 tỷ USD với 80.000 giao dịch, tăng khoảng 30% so với năm trước, đánh dấu doanh số bán hàng cao nhất từ trước đến nay của thành phố trong giai đoạn này. Sự bùng nổ này phần lớn được thúc đẩy bởi thị trường bán hàng ngoài kế hoạch, tức là các dự án phát triển mới chưa hoàn thiện. Đáng chú ý, 80% tổng số căn hộ ra mắt ngoài kế hoạch kể từ năm 2022 đã được bán, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ trong lĩnh vực này.

Một ví dụ tiêu biểu là khu nhà ba tầng sang trọng tại The Rings, một khu phát triển mới ở Dubai với tầm nhìn tuyệt đẹp ra Kênh nước Dubai. Khu vực này được thiết kế với các không gian chung do nghệ sĩ Mattar Bin Lahej – người đứng sau Bảo tàng Thư pháp Tương lai – quản lý, cùng với các tiện nghi đẳng cấp thế giới như trung tâm chăm sóc sức khỏe và sắc đẹp, phòng hút xì gà, nhà hàng và khu mua sắm cao cấp.

Thị trường Dubai tiếp tục thu hút người mua từ nhiều khu vực khác nhau, bao gồm Anh, Ấn Độ, Trung Quốc, châu Âu và Bắc Mỹ. Năm 2024, Dubai đã chào đón hơn 6.500 triệu phú, nhờ vào các chế độ thuế thuận lợi – UAE không áp dụng thuế bất động sản, lãi vốn hay thuế thu nhập – cũng như chương trình Thị thực Vàng, cho phép cư trú 10 năm cho những ai sở hữu tài sản trị giá tối thiểu 2 triệu AED. Ngoài ra, Dubai còn được coi là nơi an toàn trong bối cảnh bất ổn toàn cầu hiện nay.

Lợi suất cho thuê tại Dubai cũng rất hấp dẫn, với lợi nhuận hàng năm từ 5-8% cho thuê nhà ở và cao hơn cho thuê ngắn hạn. Các tài sản ngoài kế hoạch có thể tăng giá từ 30% trở lên kể từ khi bắt đầu xây dựng cho đến khi hoàn thiện.

Dự kiến vào năm 2025, các khu dân cư có thương hiệu sẽ trở nên phổ biến hơn khi người mua quốc tế tìm kiếm sự quen thuộc trong việc sở hữu các căn hộ hạng sang. Ngoài ra, sau Hội nghị thượng đỉnh COP28 về biến đổi khí hậu mà Dubai đăng cai tổ chức vào năm 2023, sẽ có sự tập trung ngày càng tăng vào phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản.

Châu Phi

Cape Town, Nam Phi

Năm 2024, thị trường bất động sản Cape Town đã có một năm sôi động, với nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao, đẩy giá lên cao. Giá bán trung bình của bất động sản trên 1 triệu USD tăng 14% so với cùng kỳ năm trước, với sự quan tâm đáng kể từ người mua nước ngoài.

Cape Town đặc biệt thu hút khách hàng châu Âu, nhiều người trong số họ bị hấp dẫn bởi vẻ đẹp tự nhiên của nơi đây và lựa chọn sở hữu bất động sản để thuận tiện cho những chuyến thăm thường xuyên vào mùa hè. Xu hướng này được hỗ trợ bởi việc chuyển đổi tiền tệ thuận lợi, đặc biệt là từ đồng đô la Mỹ và bảng Anh, cho phép các nhà đầu tư tận hưởng phong cách sống đặc biệt của Cape Town với chi phí tương đối thấp hơn.

Châu Á

Singapore

Thị trường bất động sản hạng sang của Singapore là một trong những thị trường độc đáo nhất trên thế giới, chịu sự kiểm soát chặt chẽ của chính phủ, với nguồn cung rất hạn chế và nhu cầu liên tục từ nhiều nhóm khách hàng giàu có, bao gồm người dân địa phương, người nước ngoài và nhà đầu tư tư nhân.

Sau một thập kỷ tăng trưởng mạnh mẽ nhờ đầu tư bất động sản quốc tế, Singapore đã áp đặt Thuế tem bổ sung dành cho người mua (ABSD) ở mức 60% vào năm 2023 để hạn chế hoạt động mua của người nước ngoài. Biện pháp này đã thành công trong việc hạ nhiệt mức giá tăng vọt, mặc dù nhu cầu vẫn ở mức cao, đặc biệt là đối với các căn hộ cao cấp ở Vùng lõi miền Trung (CCR). Trên toàn thị trường, giá bán trung bình chỉ giảm 1,3%. Tuy nhiên, trong CCR, giá trung bình trên mỗi mét vuông đã tăng 5,2% lên 23.885 USD trong quý 2 năm 2024 so với cùng kỳ năm trước.

ABSD cũng đang thúc đẩy nhu cầu thuê và giá cả. Với mức thuế cao khiến việc mua bất động sản hạng sang trở nên kém hấp dẫn hơn đối với người nước ngoài, nhu cầu về bất động sản cho thuê cao cấp dự kiến sẽ tăng lên.

Ngoài ra, khoảng cách giá giữa CCR và các khu vực khác đang được thu hẹp, thúc đẩy người Singapore giàu có đầu tư vào bất động sản cao cấp.

Nhìn về phía trước, chính phủ gần đây đã công bố một số địa điểm đắc địa để phát triển khu dân cư, bao gồm các vị trí dọc theo Đại lộ Orchard và Đường Upper Thomson. Những dự án này dự kiến sẽ thu hút sự quan tâm đáng kể từ các chủ đầu tư cũng như người mua.

Các xu hướng khác cần theo dõi bao gồm sự phát triển của các khu vực ngoại ô ngoài CCR; sự gia tăng phổ biến của các dự án phát triển khu phức hợp với sự thuận tiện và tiện nghi mà chúng mang lại cho cả người mua trong nước và người nước ngoài; và sự nhấn mạnh ngày càng tăng vào phát triển tài sản bền vững.

________________________

Bản Dự Báo được công bố trực tiếp tại Christie’s International Real Estate.